秋口から売却に向けて動いていた物件5号ですが、無事決済完了となりました。


1月に購入したばかりなのですが、以下の理由で売却しました。

・450万ほどキャッシュを入れていた。
・キャッシュフロー5年分の売却益が出る。
・12月に満室になりましたが、超過疎地域であること。
・800万ほどの評価がある土地を共同担保として提供していた。
・物件自体の銀行評価が悪く、共同担保を入れても大幅に評価既存していた。
・借り入れしていた銀行が積極的に売却に賛成してくれた。



これで売却益と抵当に入ってない土地が手元に残ったのでまた次に動けそうです。







と、同日、先月から動いていた物件の融資内諾連絡が来ました!


1、

金沢市、築古木造アパート。 利回り33%(リフォーム後29%)。5/10空室。 

2、

富山市、築古軽量鉄骨アパート(現況は風呂なし寮です笑)、リフォーム後利回り30−35%。全空。


この2つです。

元々現金で決済するつもりだったのですが、現金温存できてよかったです。


すでにリフォーム業者に連絡して、2月中旬までにリフォーム完了させる予定です。








と同時に(どんだけあんねんw)、


物件6号を紹介してくれた業者からゴミ屋敷戸建と築古鉄骨アパート(ほぼ全空)、事務所から1分の土地情報が来ました。


どれも値段が決まってないので僕が決めていいとのこと。

最高の一言ですね笑



戸建は50万、

アパートは土地値(リフォーム後25−30%)、

土地は相場の2割引

で値段付けしました。



おそらく戸建とアパートは多少押し返されそうとも決めれると思います。




年明け物件取得もあるし、来年も良い年になりそうです!!


2016.11.29 最近の動き
久しぶりの更新となりました。



今月は物件決済が続いたり、東京のセミナーに参加したりとバタバタしておりました。


物件14号、15号は無事決済が終わり、入居募集中開始しております。




また、次に控えている物件たちに追加があって、


1、

金沢市、築古木造アパート。 利回り33%(リフォーム後29%)。5/10空室。 融資打診中。出なくても12月中に現金決済予定。


2、

富山市、築古軽量鉄骨アパート(現況は風呂なし寮です笑)、リフォーム後利回り30−35%。全空。これから融資打診。ダメでも12月中に現金決済。


3、

富山駅前徒歩10分、自己居住用新築一戸建て。

これは以前から考えてたことで、駅前によく飲みに出るのでアパートを借りようと思っていたのですが、ペットOKで築浅となるとかなりハードルと初期費用が高くなるのでもう作ってしまおうかと。

土地込み1500万で作れて、2200−2400で売却できるようなものになるので将来的にも損はしないですね。

1日も早く住みたいので、第一優先で動いてます。(仕事しろよw)


自己居住といっても法人所有で事務所兼居宅として出来るだけ経費で落とせるようにしようと思っています。




4、

弟新築用土地確保。

弟のために新築アパートもしくは戸建2棟できる土地を確保しました。

これまた仲の良い業者さんからで市内電車徒歩1分という好立地です。

坪単価は高いですがその分家賃がしっかりとれるので安定経営できるかと。




ということで、新規で色々動いているのはいいですがどれも小ぶり、、、、

そろそろ大きめのものに挑戦したいんですが中々出てこないですね。




周りに新しいの買う前に既存の入居付頑張れよって言われそうですが、やわやわ進めて行きます(笑



2016.11.08
前回内諾が出た物件14号の融資打ち合わせで銀行に行って来たのですが、


いきなり 「事務所を共担に入れないと200万減額になります。」 と言われました笑




内諾出してもらってるだけでも嬉しいし、今回売主と直接契約なので仲介手数料無しだし、渋々現金いれることに・・・・









なったと思いきや、銀行との打ち合わせが終わって10分後に物件6号の仲介業者さんから電話があり、築古戸建を土地値マイナス解体費で買わないかとのこと。


急遽そのまま向かい、20分後には価格交渉の電話をしてもらい、30分後には200万で売ってもらうことになりました(笑



で、その後銀行に電話してこの物件を共担に入れてもらうことにしました。

評価が250万出て、シェアハウスで回せば50%くらい出ます。






普段から気さくに話をしてくれる担当者さんで、僕も紹介してもらったらその日に決断するようにしてるのもあって


買取業者さんが微妙と思った物件を紹介してくれるようになってます。

僕らエンドの立場からすると、買取業者さんが微妙と思う物件は美味しい物件(大体相場の2割引き)であることが多いので助かりますね。






内諾出てから共担入れてくれと言われたのにはびっくりですが、ただ単に200万入れずに済んだので良かったです^^




11日にアパートも戸建も同日決済なので最後まで気を抜かないようにします。














あっあと、はしご外された新築アパートの融資は結局だめでしたw


次に向けて動きます!




今月初めから動いていた新規物件たちですが、


1、

金沢市、築古木造アパート。 利回り33%(リフォーム後29%)。5/10空室。 融資打診中。出なくても現金決済予定。


2、

金沢市、築古木造アパート。 利回り21%(リフォーム後20%)。7/10空室。 融資の結果が出る前に買付の期限が切れ2番手に順番が回る。


3、

富山市、築浅木造アパート。利回り21%(リフォーム後19%)。事務所から車で10分。  融資内諾ゲット!11月中旬に決済予定。




という結果となっております。



3番がすんなり決まって良かったのですが、納得いかないのは2番。


この物件少額の指値を入れたんですが通らず満額で買付となったのですが、その返事をいただくまで1ヶ月弱かかり、その時余裕を持って書いていた買付有効期限まで1週間しかない状況で銀行に打診し始めたのでそりゃあ間に合うわけありません。



てっきり期限は伸ばしてもらえるかと思いきや1日も伸ばさないとのこと。

2番手も今から検討&融資付けとなるので僕が動いていた方が絶対早いと思うんですが・・・・



売値は適正価格なのですが、その金額にも納得しておらず、今までかかった修繕費を主張してくるような売主なので仲介さんも大変そうです。


ひとまず仲介さんには2番手が流れたら再度検討しますと伝えておきましたが、その時は値下げしてもらおうと思います。






また、吉川英一さんのブログでも取り上げてもらったのですが、綺麗にはしごを外されました(笑


元々現金で購入していた土地で支店長が「出しますよ!」と言ってくれたので建物の解体や整地、建築確認まで進めていたのですが、本部から否決されたと連絡が・・・・




吉川さんには「あの銀行は支店長にまともな決済権ないんだから信用しちゃだめだよ!」とさらっと言われました笑




一応もう一行(メインバンク)にも話をしているのですが反応はあまり芳しくなく・・・

このままではそのまま売却するか、土地を一年遊ばせることになりそうです。



春先に間に合わせるために解体と建築確認を先に進めたのは自分の責任になりますが、銀行員なんだし軽々しい発言は控えていただきたいです。






なんか女の子に弄ばれた時と同じ気分・・・・笑







今週末までにもう一行の結果が出てくるので少ない可能性にかけてみます!!




ダメだったらダメでまた次の一手考えるだけです。





通ってくれーーーー!!w










また更新が遅くなりました。



最近は新規物件の調査や既存物件のリフォーム手配などなんだかんだ忙しく動いております。

(この3連休は関西旅行してましたが笑)


県外にいても電話でやりとり出来るのは不動産事業の大きなメリットですね!!







ということで、最近発見して融資付けに動いている物件情報一覧です。




1、

金沢市、築古木造アパート。 利回り33%(リフォーム後29%)。5/10空室。


2、

金沢市、築古木造アパート。 利回り21%(リフォーム後20%)。7/10空室。


3、

富山市、築浅木造アパート。利回り21%(リフォーム後19%)。事務所から車で10分




1、2は小ぶりなので(1000万以下)一緒に銀行に打診します。

リフォームも同時にかけて時間節約しようかと。



3はちょっと金額もデカイので気合い入れて動いています。

融資は春完成の新築アパートの融資をしてくれているS信金さんに打診することにしました。

有難いことに物件資料一覧を渡してから2日で評価出し、内諾可否も7日から10日で出してくれるとの事です。



一番手に買い付けは入れてあるのですがまだ契約に至ってないので少し不安です・・・

いつもやり取りしてる業者さんだし、内諾出てからでいいですよーって言ってくれてるのですが^^;








この1年、現金購入も含めほぼ毎月物件を購入しているのですが時々そんな勢いで買い進めて大丈夫ですかと聞かれることがあります。


確かに我ながらスピード早いかなと思うこともありますが、この融資状況の中でブレーキをかけるリスクの方が高いと思っています。(小売で言う機会損失ですね)





こんな低金利で融資が緩い状況は向こう20年は来ないんじゃないか・・・・


あと2年、早かったら1年で状況が様変わりするんじゃないか・・・・



と思って夜も眠れない状況を過ごしています(笑






5、6年前、融資が厳しかったのを経験してるのであの悪夢は繰り返したくないですね。






今所有してる物件をどんどん売りに出して利益確定しようと思ってますが、これも市況のおかげなんであまり調子乗らず生活していきます。






ひとまず来年中に家賃収入1億目指します!!!






あとできれば結婚も(笑)