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先日、

あとは8月末にメインの法人の2期が終わったのでこの決算書を元に各銀行に金利交渉をしていきます。

現状で平均2.8%くらいの金利なので、、、

今新築案件を2つ平行して進めているため一旦金利交渉は止めています。
一つは富山駅徒歩5分の立地なのでどうしても取りたく、現金と共担を多めに出すつもりです。

ただ融資が厳しくなったのはひしひし伝わるので実際のところ五分五分、、、、

来週明けには何らかの返事が返ってきます。

これでどっちもダメだったらひとまずしばらくは新築は無理なのかなと思っています。

その時は金利交渉・空室対策・資産になる様な格安物件購入に注力して財務体制を整えようと思います。



と記事書いたのですが、無事2案件のうち1件の融資内諾ゲットしました!!

富が山になる銀行なのですが、この2年間で5案件融資を通してくれてる敏腕担当者のおかげか、
申し込んだ時は五分五分と言われてたんですが、最後はすんなり通りました^^

春は完全に間に合わないので6、7月完成を目指していきます。




また、もう一件の富山駅前徒歩5分新築マンションですが、月曜に追加の資料を要求されました。

担当者からは2割の確率でNGが出ると言われていたのでひとまずそれはクリアしたみたいです^^;


この2件が通れば一気に動きが変わるので楽しみです!




あと石川県芦原温泉近くでアパートも決済完了しました。

新築とボロ中古を買い進めていますが、新築で起こる債務超過を中古の物件を現金で買うことによって補うという作戦が大分効いてます。
この2、3ヶ月戸建買っていないですが、いつ来ても現金買いできるように準備しておきます。




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また時間が空きましたがこの2ヶ月の動きです。

前回のおさらいをしつつ更新します。


7月末  100万以下戸建、路線価評価500万、利回り45%(家賃はポールさんと折半)

無事決済完了。ポールさんのおかげで入居も完了。


8月初旬  100万円戸建、路線価評価480万、利回り48%(家賃はポールさんと折半)

無事決済完了。ポールさんのおかげで入居も完了。


8月末日  福井僻地中古アパート、利回り65%、リフォーム後50%、これは1年前に一回話が出て即買い付け多数入るも売り止めになり、再販になった瞬間に色々な事情があって一番手で買い付けを入れることができた物件です。

無事決済完了。今色々動いています。



9月中旬 50万戸建、路線価評価320万、利回り50%(家賃はポールさんと折半)

無事決済完了。入居募集中。


10月中旬  60万ボロ戸建、路線評価1150万円!!!! この物件は共同担保提供作戦のためのもので放置するつもりだったんですが、ポールさんが秘密基地にするらしいです笑

無事決済完了。農転待ち。
そして下のアパートの共担となります。笑


10月末 富山市五福アパート約3000万、2棟+駐車場一括、利回り25%、ほぼ満室、融資特約なし

無事決済完了。と同時に一棟が満室に。もう一棟はポールさんとコラボしてます。春には埋めてくれるそうです笑


10月末 富山市中心部、再建築不可、ボロ戸建(風呂なし、雨漏り有、シロアリ有)、お金をいただいて取得できるか交渉中。数年後に前方戸建取得予定?

結局話まとまらず、、、放置プレイ実施中


12月  富山市五福、約1000万、市電徒歩3分、14部屋(風呂トイレ共同)+戸建、利回り37%、全空。融資特約なし
これはクリアできればホステルとして運用、出来なければ戸建部分を共有スペースとして大型(富山ではw)シェアハウス。
もしくは各部屋にシャワーブースなど設置し通常のアパートとして募集。

これは新築用の土地として活用することにしました。
内々の話ですが隣地も購入できることになりそうで、かなり良い案件になりそうです^^




あとは8月末にメインの法人の2期が終わったのでこの決算書を元に各銀行に金利交渉をしていきます。

現状で平均2.8%くらいの金利なので、、、


今新築案件を2つ平行して進めているため一旦金利交渉は止めています。
一つは富山駅徒歩5分の立地なのでどうしても取りたく、現金と共担を多めに出すつもりです。


ただ融資が厳しくなったのはひしひし伝わるので実際のところ五分五分、、、、

来週明けには何らかの返事が返ってきます。


これでどっちもダメだったらひとまずしばらくは新築は無理なのかなと思っています。

その時は金利交渉・空室対策・資産になる様な格安物件購入に注力して財務体制を整えようと思います。



あっあとですが、来週月曜に石川県芦原温泉近くでアパート決済です。
格安ですが僻地なのでどうしようか悩み中、、、、
また報告します!

2017.10.02 現状報告
ご無沙汰しておりました。

4月にブログを書いてから早5ヶ月、、、、

色々買ったり売ったりしてました!!

今ちょうど友人の結婚式でアメリカに来てて時間に余裕があるので、自分でも忘れないうちにブログ書いておきます。






7月末  100万以下戸建、路線価評価500万、利回り45%(家賃はポールさんと折半)

8月初旬  100万円戸建、路線価評価480万、利回り48万(家賃はポールさんと折半)

8月末日  福井僻地中古アパート、利回り65%、リフォーム後50%、これは1年前に一回話が出て即買い付け多数入るも売り止めになり、再販になった瞬間に色々な事情があって一番手で買い付けを入れることができた物件です。

9月中旬 50万戸建、路線価評価320万、利回り50%(家賃はポールさんと折半)

10月中旬  60万ボロ戸建、路線評価1150万円!!!! この物件は共同担保提供作戦のためのもので放置するつもりだったんですが、ポールさんが秘密基地にするらしいです笑

10月末 富山市五福アパート約3000万、2棟+駐車場一括、利回り25%、ほぼ満室、融資特約なし

10月末 富山市中心部、再建築不可、ボロ戸建(風呂なし、雨漏り有、シロアリ有)、お金をいただいて取得できるか交渉中。数年後に前方戸建取得予定?

12月  富山市五福、約1000万、市電徒歩3分、14部屋(風呂トイレ共同)+戸建、利回り37%、全空。融資特約なし
これはクリアできればホステルとして運用、出来なければ戸建部分を共有スペースとして大型(富山ではw)シェアハウス。
もしくは各部屋にシャワーブースなど設置し通常のアパートとして募集。


その他、売却を含めると毎月何かかしら売買してました。


4日前には5月に時期がずれて完成した新築アパート、最後の一部屋がついに埋まったとのこと。


なんだかんだ上手くいってます。



現状で担保が付いていない物件が銀行評価で2500−3000万分あるのでこれを活用して次の物件を買い進めて行きたいです。



あとは8月末にメインの法人の2期が終わったのでこの決算書を元に各銀行に金利交渉をしていきます。

現状で平均2.8%くらいの金利なので、、、


現状報告になってしまいましたがこれからもっと頻繁にブログアップしていきます!







2017.04.14 祝満室!
新築アパートのみですが3月末までに満室になりました!



色々大変だったので埋まった時はひとりでガッツポーズ、、、、、笑

管理会社の皆さんには感謝しきれないです。




今回初めての新築アパートだったんですが、皆さんに気をつけていただきたいのはただ一つ。




工期は遅れます!!!




もちろん業者の状況にもよりますが遅れるものと思って行動した方が良いということですね。



どれだけ間取りや立地に気をつけても、繁忙期に間に合わないようではあまり意味がないので、、、、、



繁忙期に間に合わないということは家賃、敷礼などの条件、全てを下げる必要が出てきます。


どのビジネスもそうですが、ハード面とソフト面両方しっかりみないとダメですね。







新築が無事埋まったということで!
早速銀行に次の新築案件を持って行きました。

昨年土地を仕入れたけど融資が付かなかった土地

これです。



最初は1棟1LDK12部屋のプランだったんですが、一棟の面積が大きくなりすぎるため2棟各6部屋にしました。


プラン売りも視野に入れてすでに建築確認は通してあるので後は融資を通すだけ。


3行に持って行ったんですが、それぞれ



・新築完成したばかりなので半年は待ってほしい。(最初の返済もまだなのでそりゃそうですけどね笑)

・半分(1棟)ならいけるかも。

・新築はあまり取り扱っていないのでひとまず取り掛かってみます。



という反応でした。

なんとも言えない歯切れの悪さですね笑




土地はすでに購入済みなので積算評価はしっかり出るみたいです。






僕としてはプラン売りを優先、

その間に融資が通るのであれば通しておいて、希望価格で売れなさそうだったら自分で新築する。

その時は代替プランを見つけてプランするつもりです。



どちらにしても突っ込んだ現金がそのままになっているのは嫌なので5月末くらいまでに方向性を確定させなければ。




最近ついに放置していた既存物件に取り掛かり始めたのでそれも順次UPしていこうと思います!























久しぶりの投稿です!

この1ヶ月、繁忙期に向けて動き回っていました。

その間2件土地も決済しております。



自分では忙しいと思いながらもそんなストレスを感じていなかったんですが、体は壊れていたみたく、今薬を飲んでます(笑

年末の難聴から始まったんですが、その後頭痛、手の震え、吐き気が続き病院に行って発覚。って感じです

適度に運動すれば治ると思ってたんですが、頭の方の休息も必要みたいですね、、、、、





と言いながらも頑張ったおかげか、すでに10部屋以上入居が決まっています。

元々空室が多いのもありますが(笑)



今月末までにプラス15部屋増やしたい、、、、

というのもその中には新築も含まれているからです、、、、



富山にいらっしゃる方はご存知かと思いますが、あるビルダーさん建設の物件がもれなく完成が遅れています。

僕も新築3棟ここで建てているんですが、ここでは書けないほどの事態に発展しております。


今回の体調不良はこの新築のストレスが8割を占めてますw




昨日ポールさんにクロスの貼り方習った後、物件見てもらったんですが、ポール超ドン引きww


あんな引きつった笑い顔久しぶりにみました笑




詳細はあまり書きませんが、僕の物件が遅れてることよりも、業者さんを信頼して紹介した友人の物件も遅れてることが一番腹立たしいです。

紹介バックも取らないし、僕の打ち合わせを極力減らして業者さんの負担を減らしてあげる(僕の物件は床の色を指定するとキッチン、アクセントクロスの色も自動で決まる仕組みにしてあります)など考慮してたつもりだし、

当初から、何も難しいこと言わないからその代わり絶対遅れだけは辞めて欲しいと言ってたのに、、、、



こないだ飲み会で大先輩大家さんに「それ相手にされてないよ」って言われて、ちょっと納得たくらいです、、、笑



どちらにせよ僕の影響力が足りないから作業に反映されなかったんだろうし、遅れたのも僕が定期的にフォローしなかったから。


出来るだけ他責にしないようにします。






WBC日本代表みたいに連戦連勝とはいかないですね汗


病気になって更に思ったのが、若手大家のみんな含め、先輩大家さんたち、友達、家族にすごく支えられてるなと、、、、


これからも感謝の気持ちを忘れず行動していきます!!!!




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