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前回の記事で書いた築古RCですが、900万で指値したところ1150万でカウンターオファーが来ました。


7年前に一度売りに出た時は2200万でそのままずっと放置され、
たまたま最近僕が見つけて指値に至りました。

当初は1500万で売りたいと言ってたのですが、その金額では絶対無理なので仲介さんに説得していただきました。



ひとまず1150万で購入できればリフォーム費700万、計1850万。
堅めの家賃設定で25%、うまくいけば32%ほどを見込んでます。

外壁塗装、屋上防水、給水管洗浄、各部屋簡単なリフォームを実施するので良い投資になると思います。



今月中に契約し、無理くり融資を確保します!!!!!


2016.03.14 築古RC!
物件5号と同じ地域で、駅から歩いて3分のところで売りRC物件がでました。

現況テナント部分を含め入居は3/9。

勾配が付いた屋根の防水が切れてるようで2部屋は雨漏りでご飯中に見ちゃいけない感じになってましたw
ゴキブリの死骸が当たり前のように各部屋にありますし・・・

売主とも直接お会い出来たのですが、15年前に競売で取得後屋上防水と外壁塗装、各部屋リフォームを実施。
当初はバリバリ稼いでくれてたみたいです。

その後手間をかけられなくなって空室が増加。合わせて雨漏りも見つかりなおさら面倒臭くなったとのこと^^;


今は固定資産税プラス50万くらいの収益しか出てないのでかなりの指値が効きそうです。



週明け業者と打ち合わせして誠意のある指値をしてきます!
またまたいつも懇意にしていただいている業者さんから新規物件の情報をいただきました。

昨日午前中に電話がかかってきて、

「なんか面白そうな物件あるから一緒に見にいく?」

と。

もちろん即OK。で昼過ぎから物件見学と持ち主のおばあちゃんに会いに行ってきました。
(この日から新しいパートさんが来てて本当はつきっきりで指導する予定だったんですが、
仕事の指示出してほったらかしにしてしまいましたw すいませんパートさん・・・・)



物件その1

某国立大学医学部周辺で、270坪(但し調整区域)、13DKの豪邸で大正築(!?)
その後増改築を繰り返してたみたいです。

余っている土地は切り売り、家の水回りはそのまま利用できるのでシェアハウスかちょっと大きいけど貸し家として活用することになるかと思います。

シェアハウスとして活用できれば利回り80%、貸し家でも40%、
調整区域ながら担保評価は掛け目を入れても購入価格くらいでるので(銀行に確認済み)
年明け現金で購入を予定してます。

今融資を打診している銀行の支店長は若い方でかなりアグレッシブに動いてくれてます。
担保評価の話を聞いたときもその場で数字をはじき出してくれて、しかも今打診中の物件の決済が終わったら(もう融資通る気でいますw)次にこの物件の融資も検討させていただきたいとのこと。
そんな連チャンで融資がでるかは分からないですが有難い話です。





物件その2

事務所から徒歩4分。某駅から歩いて30秒w

少しナイーブな物件なのであまり詳しく書けませんが、まず金額の叩き台が1週間あれば絶対売れるだろうってくらい安い土地値からマイナス解体費。
さらにそこからいくら引けるか交渉中です。

利回りは他の所有物件に比べれば低いですが、銀行向けの評価も買値より1.3倍高いので上記の信金さんに持ち込もうと思ってます。年明けしばらくしたら売却したいそうなのでどうにか内諾だけでも付けておきたいですね。

この物件の場所は事務所があるエリアの中でもかなりいい場所なので、将来的に3階建の鉄骨を建てたいと思っています。
建物だけで1億以上かかると思うので2、3年実績を積み上げてから動きます。



という感じで9月に購入してから多数の物件情報が入ってくるようになりました。
(ちょっとリスキーでマニアックな物件が大半ですが ^^; )

現金に余裕ができたのもあるかもしれませんが、物件情報がきたらその日に見に行って、
その日にOKかNGかを伝えることを繰り返している結果かもしれません。

引き続きしっかり業者さん銀行さんとコミュニケーションとって進めていきます!!





月曜日にある業者さんから

「先日買付いただいたアパートですが、一番手の方が降りる事になったのでいかがですか?」

と連絡がありました。


この物件、先々週にネットに出てすぐ問い合わせ、次の日に物件見て買付。
でも初日に買付を入れた方がいて2番手。

一番手の方が融資も確実とのことで完全に諦めてたのですが、思わぬ形で僕のところに話が回ってきました。



ただまた面白いのが、その日の飲み会で一番手の方がサンデーのメンバーだったことが発覚。
飲み会に1番手と2番手が揃うというめずらしい事になってました笑

色々話をきいて、1番手を降りた理由は地方である富山のさらに田舎(立地条件)
と今現状4割空室というのがネックとのことでした。

一応銀行には昨日資料を持ち込んで、
今打診中の物件の4分の1くらいの金額で取り扱いやすいとのことで、先日の物件は一旦保留としこちらを優先していただくことになりました。
(というのも融資打診中だった物件、売りに出るか不明確になり一旦止めることになったので・・・)




現在管理している業者さんと客付け県内ダントツNo1の業者さんに聞き取り調査したところ、

・富山市と比べ需要が10分の1以下に下がる。
・内見自体が少ない。
・ただ地域ではオンリーワン(競合物件なし)
・部屋のグレードの割に家賃は格安なので家賃重視の人に勧められる。(富山市の同じグレードの物件から2割安い)

との事でしたのでひとまず話を進める事にしました。

満室に出来れば5000万の木造新築なみの収益が上がってくるのでひコツコツ頑張ってみます。

今から融資内諾をお願いしに神社行ってきます笑
以前から懇意にさせていただいている業者さんからまた物件情報が届きました。


聞いてびっくりしたのですが、その物件というのも学生時代後半に僕が元カノと住んでいた物件だったんですw


いつものごとく築年数は古めですが、空室の部屋以外は各部屋リフォームしてあり土地もかなり広いので話を進めることになりました。


以前取引のあったTS銀行と9月に融資してくれたT銀行2行に連絡したところ

TS銀行はかなり興味を持っていて、すぐ話を聞きたいとのこと。
T銀行は9月に融資をしたばかりなので少し厳しいかもしれないですがひとまず話を聞いてくれることになりました。



どうなるか分かりませんがひとまず明日朝一で銀行に資料を提出してきます!

今から資料作り頑張ります!!!


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