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京都で決済した100坪ですが、隣の土地を購入できることになり急遽新築プランを銀行に提出する事になりました!!




新築アパート2号の融資をしてくれる銀行にさらっと土地の事を話した所、もし新築するなら声をかけて欲しい。
土地持ってるなら出すからアパートしましょう。と言われたのがきっかけです。


土地はすでに購入しているので、銀行からしたら地主を同じ扱いになってるようですね。




隣の土地は前までボロボロの売り看板が出てたのが先週になって撤去されたのを確認し地主に直接交渉しに行きました。

ちょうど改めて売りに出すために業者にお願いしたばかりとの事で話がスムーズに進みました^^





合わせて180坪になるのですが、接道もあんま良くないし、40平米10部屋くらいで抑えておこうかと思ってます。





もしこの物件も通れば春先に新築3棟、総額1.9億の借り入れが発生。

平均11%の利回りが出るので家賃収入は2100万。

融資期間と金利(全体的に高め)はバラバラですが返済比率は50%。


中々いい条件かと思います。





再来年の春はもっと街中でボリュームのある鉄骨造作っていきたいです!!




相変わらず文章力なくて伝わりずらいですが皆さん応援お願いします。笑



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先日既存物件のテコ入れしなきゃって記事書いたんですが、ふらーっとサイト回ってたらお隣、金沢で築古の物件が出てました。


ちょうど次の日に金沢で80万円区分マンションの決済があったので、前日入りして内見してきました。


基本暇なので(笑)、物件が出た時は速攻見に行く事にしています。


おかげで買い付け一番手に入ることができたのですが、小振りすぎてリフォームのスケールメリットが出せないため、隣の物件(ガラガラ&ボロボロ)も一緒に当たってもらうことにしました。

ちょうど盆前に売主とは話ができたようで、盆明けの連絡待ちです。



ボロボロの方は最低限のリフォームで抑え、償却が終わり次第解体&新築もしくは住宅用地として売りに出そうかと。


クロス、床、天井張り替え、外壁塗装することになるので楽しみですね^^





あっ金沢区分マンションですが、即転売する予定なのでカテゴリには載せないでおこうと思います笑

100万を80万に指値、1R3点ユニット、金沢中心部から徒歩5分です。

この間売却したものより断然場所もいいし、建物も良いので期待できます。









話は変わり、以前購入すると言っていた4LDK区分マンションの決済が終わりました。


東京在住の売主さんだったのでお盆に帰省中に決済など手続きを全て終わらせ、登記は自分ですることになりました。


購入してから一度も住まないまま転勤になり、しばらく賃貸に出していたけど旦那さんが亡くなってから放置状態。

相続でよくあるパターンですね。


旧姓が僕と同じということもあり和気藹々としてました^^





この物件は愛しのポールさんから紹介受けた物件なので、無事売却できたらポールさんの大好きなお店をご馳走しようと思ってます笑






リフォームの段取りが仕事みたいになってきました!


好きなことを仕事に出来て今完全にノーストレスです^^


楽しんでやっていきます!!



ここ最近物件取得にばかり気を取られて既存物件のテコ入れがおろそかになっています・・・・



売却や新築の融資内諾などで傲慢になってしまいそうなので
8月は各物件のリフォームに集中したいと思います。



まずは物件1号

ニトリで展示品の食洗付キッチン(定価35万)が20万になってるのをさらに交渉し、税込16万に下げてもらえたので購入。
物件13号に付けようかと思ったんですが、実需向けに売るなら新品の方が良いと判断しました。
梱包などに2週間かかると言われたので8月末までに設置。

ハクビシンの被害にあった天井の一部塗装。





一番億劫な物件3号


新規物件を優先していたため放置してましたが、せっかく隣に土地買えたんで綺麗にしようかと。

シェアハウスとして復活させるのでまずは共用スペース(キッチン、リビング)作りから始めます。

ガス会社協力の元進めていきます。





物件5号

売却に向けて進んでいるので売りに出しつつ、先に外壁塗装、下水接続、駐車場の線引き、残り1部屋のリフォームを終わらせてしまいます。

ちょうど足場が今日から入るので早く色決めないと・・・
こちらも9月初旬までには全て終わらせます。





物件6号


やっとやっとガス配管工事が終わったので今日クロス屋さんと打ち合わせして一気にリフォーム!

ひと部屋はほぼスケルトン化し、配管もむき出しで白色に塗装してビンテージちっくにします。

その他は和室のまま和風の民泊部屋にします。





物件9号


億劫ではないのですが、築古すぎてどうしようか迷ってます。

外壁塗装のため隣地の一部をお借りしたかったのですが、異常な反応をされイラっとしたので外壁はこのままでいきます。
屋上防水、ベランダ防水、配管洗浄、各部屋リフォーム、隣地の田んぼを買ったので駐車場化、地下駐車場のゴミ出し。

外壁塗装なし、室内も最低限のリフォームに抑え安めの家賃で募集に切り替えます。







物件10号


30mにおよぶ塀の解体、細い竹が生えてる庭草刈り、建物リフォーム。

と考えてたのですが、全部一気に壊すかもしれません^^;


物件3号と隣接しているのですが、この周辺一帯(接道が弱く、路線価の割に格安で購入できます)を購入する計画が出てきてるんです。

全体のプランを立ててみるとどうしてもこの物件があると邪魔になってくる上にボロボロなので正直リフォームするのがわずらわしい・・・笑

今月には土地購入の進捗が分かるのでそこで判断します。






という感じでプランと手配するだけで丸1日かかりそうです^^;


例の如く余計な部材を買わないようにしっかり考えながら進めていきます!










昨日は新築アパート請負契約&詳細打ち合わせからそのまま建築業者さんと親睦会をしました!


ちょっと急になったのですが、この業者さんで新築をするサンデー毎日倶楽部メンバーを中心に8人集合いただきました。

その時の様子は吉川英一先生のブログでも取り上げていただいたんですが、、、、、






別にドヤ顔してません!!!!!笑








家が近いこともあり月2回くらい吉川さんと道端でばったり会うんです。

ただ大体飲み会の途中だったり後輩を迎えに来た時だったり、悪さをしてる時しか遭遇しないのでイジられっぱなしです(笑)




悩んだ時とかちょっと複雑な案件の時とかお電話で相談させていただいたときは、いつも時間を割いて解決するまで話を聞いていただいてて感謝感謝なので全然気にしてないですけどね^^





会うたびにいつ駅前にトランプタワーを建てるのか?って聞かれるんでそろそろ本格的に土地探し始めなきゃ・・・笑










BTW、


先日久しぶりに大学のときから仲良くしてる不動産屋さんに売り土地の件で会いに行ったところ、話の流れでポールさんも一部屋持ってるマンションを僕も一部屋購入することになりました!!



ポールさんから数ヶ月前にその情報を聞いてたんですがすっかり忘れてて、事務所で話してたら思い出すという事態に。笑





4LDK80平米?で広めなのはいいんですが、床天井壁キッチン洗面、全部修繕必要です^^;


こういう時広すぎるとつらいですよね・・・




物件価格は300万、リフォームで150−200万で

ちょうど同じ階の他の部屋を950万で売りに出してる業者がいるので、その部屋以上のクオリティーにして900万で売りに出そうと思ってます。




時間をかけてマックスの金額で売ることも考えたのですが、それなりの現金を突っ込むので短期回収目指します。





元々インテリアデザインを生業としていきたかったこともあり、
ここでちょっとこだわった部屋を作ってみようかと思うんですが、初っ端から風呂は設計上入れ替えが難しいとのことである程度妥協しながらデザインを検討していくことになりそうです。



場所も良いので最悪自分で住めばそれでよし^^!





と同時に作業は飾り付けなど以外全て外注し、どれだけ自分の時間を使わずに売却まで辿り着けるかチャレンジしてみます。
(面倒クサイから自分で作業したくない訳ではありません・・・笑)



規模を拡大していく以上、外注にすることに慣れていかないと今度行き詰まってしまうので徐々に慣れてこうかと思います^^


















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