20日に決済した築古RCですが、民泊を中心に運用していくことにしました!


当初は生活保護の方に入っていただくつもりだったんですが、民泊の熱もありせっかくなんで空室5部屋全部運用してみようかと。




駅近というのと、すでに富山で運用してる部屋を参考にして月8−12万/部屋の売り上げが上がる予定です!

5部屋なので40−60万/月は上がってくるはず・・・



そうなると利回りはほぼ100%になるので頑張って1年運用してみます!!



駅前で飲んだあと自分が泊まりたいってのもあるんですがね(笑














東京で運用してるやつはまーまー稼働してるんですが、
(月利10%くらい)

運営会社がかなり適当で色々揉めてます。
規模拡大しすぎて手が回ってない・・・・

英語が分かるので見張れてますが丸投げしてる方はかなり危険だと思います。

しばらくは様子見で東京にお金突っ込むのはやめて、富山金沢で規模拡大することにしました。





目標はひとまず7月、夏休みまでに月100万!!


ひとまず富山で月20万、東京で最低月30万、この物件でプラス50万で達成できるはずなのでゴリゴリに進めて行きます!






6月は初旬に

金沢区分売却

9号物件決済

中旬に物件3号アパートの隣のボロ家決済
なんと100坪100万で売ってもらいます^^; ご高齢なのでこちらから京都まで伺って決済します。
記事にしてなかったですがこれはかなりでかいです。銀行評価も800万くらいあるので。

物件4号の売却
(融資はほぼOKで後は正式な銀行の回答待ちとのこと)


で後半に広大な格安土地の決済を控えてます。

これはもう無理やり現金で抑えるつもりなので後は段取りを確定してもらうだけです^^



あとは富山市で新築もプランしてるのでその銀行周りもありますね。






こう書くと色々忙しそうですが、実業に比べれば全然楽です・・・


これが不動産投資の大きなメリットですね!


社員がいなくても億単位でお金動かせるし。






梅雨に入って遊びまわることも少なくなるだろうし6月中にひたすら働いて夏はゆっくり旅行します!!



やったるでーーー!!!





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申し込みから1ヶ月、やっと融資の内諾をいただきました!

本体1150万、
諸経費200万、
リフォーム550万

の計1900万の申し込みをしたのですが、結果、


1650万、融資期間18年、金利は高くて恥ずかしいので教えたくありません!!!笑

築37年RCなのに18年出してくれました!




昨年9月に作ったばっかの法人で取得するのですが、この法人で9月、1月に融資してもらっているので良くこんな連チャンで出してくれた!と内心ガッツポーズをしながら、金利の高さを銀行マンに嘆いておきました笑

お互い持ちつ持たれつなので2期終わるくらいまでは金利交渉はしないつもりです。

今は出してもらって運用実績を作ることが大事だと思ってるので。




決済は来月初めにするので、無事決済終了してから画像とスペックをアップしていきます!


3日前から風邪ひいててやっと今日治ったんですが、今日は祝杯を上げてきます!










一人で・・・・笑








普段自由ですけど、友達が捕まらない平日は異常に寂しいですね。

(3大独り身のデメリットのうちの1つ)






いつもの居酒屋で隣に座ってくるおじさんと仲良く話してきます。







昨日銀行から融資金額、融資年数、金利などの連絡が来ました。



支店長のOKは出てて、後は事務処理?のようなもので本部の確認を得て、水曜日には正式に結果を出せるとのことでした。

売主様の体調が悪いので早めに返事をしてあげたい旨は伝えてあったのですが、非常に丁寧な対応をしてくれてます。

2日に1回は進行状況を連絡くれるので、いつ仲介業者に進展を聞かれても返事ができるこの安心感は初めてですね。




最初は担保評価不足とのことで断るつもりだったんですが、その面もクリアしてくれ、ここまで親密な対応してくれてるので多少もう一行より条件が悪くてもこの銀行で決まりかなと思います。



お断りしようと思ってる方には代わりに法人の新築案件とちょうど今日下見してきた金沢一棟マンションをぶつけようと思ってます。

現金もある程度突っ込めるのでおそらく通るかと。






ちょっと体調崩して頭が働かないですが、それぞれの案件が滞らないように気をつけてきます!!



3月に購入した金沢の区分マンションですが、一部屋に買付が入りました!



3月、4月とバタバタしてて全然客付けできてなかったんですが、今回ご自身でお住まいになられるとのことで、入居者がいなくて良かったです。

結果オーライですね!(サボってただけですが笑)




来月初めには決済するのでそれまでにリフォームを終わらせないと・・・

2部屋あるのでついでに全部一気に終わらせます!


またリフォームビフォーアフター載せます!!!!


2016.05.20 決済完了!!
先日吉川英一さんのブログでも取り上げていただいた富山駅近築古RCレジですが、今日無事決済完了しました!


物件を見つけてから10日で決済まで漕ぎ着けたのは過去最速です^^




お待ちかね(?)のスペックは、

築40年オーバーRC
400万
(リフォームで200万かける予定)
富山駅徒歩9分
なんちゃって3DK6部屋
一部屋入居中(家賃、水道費込5万)
生活保護向けに貸し出す予定(富山市は上限33000円)
ゴキブリが何匹も餓死してるw
(虫の死骸化区域 by ふん様)

リフォーム前利回り64%(www)

リフォーム後利回り43%!!



となっています!!

決済の時に初めて固定資産税評価証みたんですが(おいw)、土地建物合計で1300万となってました!

建物古いのであまり意味ないかもですがかなり割安で買えて良かったです。





売主様も売主側の仲介業者も年配の方だったので色々不備が重なり、
朝9時15分に決済を始めて、終了が11時・・・

時間はかかりましたが色々な話をして和気藹々と進みました^^


買主売主ともに同じ市内だとすぐ決済まで進めれるのでいいですね!






その後は来月売却予定(買主さんが来週初めに銀行と最終面談します)の物件4号に関して、管理会社と仲介業者さんと売却後の管理の流れなど細かなところを打ち合わせ。

昼にモツうどんを食べて(笑

世界一美しいスタバでパソコンいじいじ。←いまここ


この後は午後4時から来週頭に融資結果が分かる物件9号のリフォーム事前打ち合わせ。


その後は飲み会です。




物件9号は水漏れがあったり、初めて外壁塗装をするので、プロがどういった視点で状態を判断するのか勉強させていただきます!!
(本当は契約する前にしておくべきですけどね笑)



物件6号を含めまた順次画像もアップします!!
















新規物件視察で今金沢に来てます。

打ち合わせまで時間があるのでスタバでパソコンいじいじしてるんですが、冷房が効きすぎて寒い^^;

車にのってた冬用のジャケットを羽織ってます。


25度ある外から見たら異様な光景だろうな笑






今月末決済を目指して動いている築古RCですが、今朝銀行から電話があり、来週頭には内諾結果を出せるとのことでした。

すでに2回この銀行からは借入を起こしているのでこの感じはもうすでに通るのは既定路線。
あとは金利、期間、金額をどうするか本部の指示を仰いでいるんじゃないかと。

今までは新人支店長だったら3000万、歴が長い支店長だったら5000万の決済枠を持ってると思っていたのですが、最近は1500万くらいの金額でも本部の判断を待つようになった気がします。






明日は富山駅前徒歩9分のアパート決済だし、そのほかにももう一件動いている巨艦案件の結果も今月中にくるし、
しばらくぼーっとしすぎて自己嫌悪になることがなくなりそうなんで嬉しいです(笑


2016.05.17 銀行間競争
前回の記事の続きです。


条件としてはあまり良くない北の國の銀行ですが、今日富山を一番に考えてる銀行(打つのめんどくさいw)の出してきた条件を伝えたところ共担保なしで金額も合わせるもしくは100万アップで検討し直します!と連絡が来ました。


共担の評価を出すのにさらに一週間延びる予定だったんですが、その期間も不要となったので早ければ今週末には結果が出そうです^^


あれだけ担保評価が足りないとか、入居率がとか言ってたのに競合ができた瞬間に様変わりしました^^;

それだけ銀行間の競争も激しくなってるということですね。




物件を見つけても決済まで時間がかかる傾向にあるので最後まで気を締めて取り掛かります!!!


先月から動いている築古RCレジ&テナント物件ですが、やっと銀行の担保評価が出揃いました。


4月20日にすべての書類を提出してから3週間以上。
あまりにも遅すぎです^^;

しかも2行とも僕が電話してやっと聞けたという状態・・・・
(先週金曜日にはすでに評価出てた)

異動やGWでバタバタしてたのは仕方ないですが、こっちは下手したら話が流れてたかもしれないんですけど?

って言いたかったです。
チキンなんで言わないですけど笑





ひとまず評価の内容は、


富山を一番に考えてる銀行が2000万。(掛目をいれて1500万)


北の國銀行が900万と出ました!


北の國は共同担保を要求してきてるのでほぼ前者(前行?)で決まりかなと思いますが、
最後までどうなるか分からないのでひとまず最後までお付き合いいただこうと思います。

(内諾まで出したのに他の銀行に条件負けした・・・という辛酸をなめていただこうかと笑)

次に同じような物件が出てきたときにつながりますしね。


2行とも今本審査?に入り、決算内容と所有している他の物件の運営状況を見るとのことでした。
アパレル事業の会社は過去最高の内容ですし、不動産用の新法人も1年目からかなり業績がいいので大丈夫かと思います。






売主さんには日時変更する旨、了解いただいてるのでひとまず安心ですが今後契約するときは日にちに余裕持たせます^^;


今週には2行とも正式な結果が出るとのことなので楽しみです!!!






先日の50万円で買付が通っていた再建築不可物件ですが、ちょっと連絡をおろそかにしてたら70万円で買い上がりされてしまいました・・・・


まー最近手間かかるやつばっか買ってるし、昨日の吉川英一さんのブログに書かれてた物件に集中したいんで良しとします!!!!!







・・・・・・



クソーーーーーーー!!!!!!!!




どの時代もどの職種も報連相は大事ですね・・・・







そういえば、昨日吉川英一さんふんどし王子にブログで取り上げていただいたんですが、アクセス数がすごいことになりました笑


スクリーンショット



これからアクセス伸ばしたい時お二方にお願いしよ・・・笑
(他力本願www)






また日が開いてしまいました^^;

GWは29日から8日まで毎日飲んで仕事して飲んで仕事して中々ブログを更新する時間をとれず・・・

気がついたら5月も中盤にさしかかってました笑



中でも富山若手投資家さんとのBBQはむちゃくちゃ楽しかったです!
詳しくはふんどし王子ポールさんのブログをどうぞ^^

よく考えたら大好きな仕事の話をしながらみんな仲良く飲めるって中々ないことだよなーと。

いつも相手してくれる大家仲間にはすごい感謝してます・・・






ということで(笑)、

今日夕方人待ちで時間があったので不動産サイトを見ていると、新規登録で富山駅徒歩圏で金額も格安の物件を発見!

一度お会いしている業者さんだったので詳細状況を電話で聞かせていただき、今日の朝ポールさんと現地を見て速攻買付を入れる事になりました。



詳細スペックは契約が終わってから紹介させていただきますが、


ある程度手直しして一般に貸し出せば25%、
エアビーで回せば利回り70%、
クリーニングだけをして生活保護の方に入っていただければ45%

という感じ。


また判断が難しいんですが所有物件の中でも立地が格段にいいので、キレイめにリフォームしてエアビーでしばらく回そうと思っています。

以前からエアビー用に駅前で転貸可能な物件を探していたんですが、思わぬ形で手に入れる事になりそうです。



ひとまず融資特約なしで買付を入れて、銀行に打診して、返事に時間がかかりそうだったら現金で購入してしまいます!



目指せエアビーで利益月100万!!!