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先日ブログで書いた50万円で指値した再建築不可戸建ですが、まさかの指値が通りました笑


この物件、少し手直しして賃貸に出せば利回り100%くらいいくんですが、実は一切接道してないんです。

昔ながらの口約束で「ここ通って家作っていいよー」「通路も通っていいよー」って感じで建築されたそうで構図を取っても謄本取ってもどう見ても紙上では一ミリも接道しておりませんw

業者曰く、既得権益?口約束でも通行権があるので何かいじわるされても裁判すれば勝てるとのこと。

これは判例が出てるんでOK。


まあもしイジワルしてくるとしたら左右の2所有者なんですが、そのうちの一人が富山でも有数の資産家で社長飲み会でお会いして仕事上のつながりもできてるので絶対大丈夫なんですがね^^;


ちなみにその方が持ってる物件将来的に売ってもらえるようにゴマすってます笑


こんな感じで売主側、業者側が面倒臭い(もしくは解決できない)問題が多いとそれをクリアした時の爆発力はすごいです。


必然的にマニアックな物件ばかりになりますが(笑、せっかく自営だし体張って攻略していきます!

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今日も先週に引き続き管理会社の客付け手伝いをしてきましたー!!


今日は富大の寮の抽選結果が発表されたとのことで、落選した方が多かったです。


先週が一番客付けできる日だと思って動いてたんで自分の物件はもう無理かなーと思ってたんですが、なんとなんと、2部屋決まりました!!!(というかまた自分で客付けしましたw)

やはり寮を希望されてただけあって、みんな家賃重視^^;


でもどの家族もみんな仲良しで、子供もここが一番安いならここでいい!と親を気にして部屋選びしてました。
その姿に親御さんもウルっとしてて・・・

早く子供欲しいなーーーーーーーーーー!!!!笑
(子供には成人するまで利回りとか再建築不可とか教えんとこw)




今一番大事なのは、物件探しよりも結婚相手探しなんじゃないかと思った1日でした。








前回の記事で書いた築古RCですが、900万で指値したところ1150万でカウンターオファーが来ました。


7年前に一度売りに出た時は2200万でそのままずっと放置され、
たまたま最近僕が見つけて指値に至りました。

当初は1500万で売りたいと言ってたのですが、その金額では絶対無理なので仲介さんに説得していただきました。



ひとまず1150万で購入できればリフォーム費700万、計1850万。
堅めの家賃設定で25%、うまくいけば32%ほどを見込んでます。

外壁塗装、屋上防水、給水管洗浄、各部屋簡単なリフォームを実施するので良い投資になると思います。



今月中に契約し、無理くり融資を確保します!!!!!


2016.03.14 築古RC!
物件5号と同じ地域で、駅から歩いて3分のところで売りRC物件がでました。

現況テナント部分を含め入居は3/9。

勾配が付いた屋根の防水が切れてるようで2部屋は雨漏りでご飯中に見ちゃいけない感じになってましたw
ゴキブリの死骸が当たり前のように各部屋にありますし・・・

売主とも直接お会い出来たのですが、15年前に競売で取得後屋上防水と外壁塗装、各部屋リフォームを実施。
当初はバリバリ稼いでくれてたみたいです。

その後手間をかけられなくなって空室が増加。合わせて雨漏りも見つかりなおさら面倒臭くなったとのこと^^;


今は固定資産税プラス50万くらいの収益しか出てないのでかなりの指値が効きそうです。



週明け業者と打ち合わせして誠意のある指値をしてきます!
年で一番忙しい土日が終わりましたー!!


今日は成約率7/8で、その内ひとつは物件4号でした^^

自分で案内して自分で決めるって爽快ですw



土日で15部屋成約できたんで管理業社の利益は45万くらいかなと。

僕の報酬は昼ごはんだけですがw
(というか案内中に自分の車コスったんでマイナスですけどねw)



受付の可愛いお姉さん方とも仲良くなれたし、色んなオーナーの物件を見つつ、実際の入居者さんの視点でも直の声が聞けたのでかなり経験値が上がりました!

勉強はお金を払ってでもしろ!と言いますが今回のはまさにそれです。



所有してる物件は利回り30%以上の高利回りのものばかりですが、引き換えに3点ユニット、風呂トイレ共同、超過疎地など色んなマイナス点があります。

そのマイナス点を霞ませるような逆転の発想が必要だなと思いました。



昨日物件を案内中、

1、セパレートで部屋もきれいで広い(28平米)、日当たりも立地もいい!でも洗濯機置く場所が2槽式のスペースしか確保できておらず普通の洗濯機を置くとキッチンから部屋に入る部分が40cmくらいになってしまう。

という普通の家賃の部屋と

2、3点ユニット、狭い(16平米)、キッチンも狭い、玄関も狭い、洗濯機置き場がない、値段は格安。ただ、部屋はきれいで電気はスポットライト。各家電付きでワンポイントアクセントも効いていて内見用の飾り付けもしてある。


この2つの部屋を同時に案内する事があったのですが、結局決まったのは2番。


家賃が1の3分の2だったというのもありますが、マイナス面を他の点でカバー出来てるいい事例だなーと思って見てました。


まー2は僕の物件なんですがね(笑

マイソク上ではあまり反応が良くなかったんですが、部屋に入った瞬間のあの「思ったよりもいいんじゃね?」って顔はクセになりそうなくらい気持ち良いです笑



お客さんを案内しててまだまだ魅力アップさせれる方法を5こくらい見つけたので早速明日から取り掛かります^^!!










2016.03.12 決済日確定
今日明日と物件を管理してくれてる業者さんのお手伝いをしています。



ちょうどセンター前期の結果が出て最初の土日なのですごい人。



今日は午前中後期試験もやっていたので、合格するかわからないけど・・・ってお客さんが多かったせいで僕が案内してからの成約率は80%でした(T T)

(バリバリ決めて可愛い受付のお姉さんの株上げたかったのに笑



自分の物件も何回か案内したのですがやはりセパレートが人気ですね。
新築に押され値段も抑えてるところが多いので、17畳一間でファミリー用キッチン、管理費込み45000円とか自分でも住みたいって思うような安いところがあります^^;

その中でも勝てるようにするには何が必要かかなり勉強になりました。


その中でも一番大事なのは、客付けしてくれるお姉さん方との物件情報共有。

案内してる中で、物件に行ったけどリフォームが途中だったりあると言ってたものがなかったり(特にガスコンロとか)お客さんも困惑する事がありました。

いつどの部屋がどのような状況になっているか共有するのは意外と出来てそうで出来ていないので気をつけて行きたいです。

皆さんも再度管理会社さんと確認してくださいね!







話は変わりますが、金沢の区分マンション2部屋の決済日が決まりました!!


すでにエアコン以外のリフォーム材料は用意してあるので、

決済前日から金沢入りしリフォーム&地場の業者さん周り開始(知り合いなので決済前からリフォーム取り掛かっていいとの事)
次の日に決済からのリフォーム完成後写真撮影。
業者さんに画像送付すると同時に売りにも出す笑
今月中に入居者を見つける。



最後はただの希望ですが(笑、繁忙期を逃すとかなりきつくなるのでどうにか客付けまで漕ぎ着けるように頑張ります!!

入居してた方が売れ易いので。




今回の売却までの流れは1円単位で記事にしていこうと思ってます!

投資金額もそんなに高くないですし、借金は怖いけど一歩踏み出したいという方に少しでも参考にしてもらえればと。




また決済後、詳細金額など報告します!!





2016.03.12 決済日確定
今日明日と物件を管理してくれてる業者さんのお手伝いをしています。



ちょうどセンター前期の結果が出て最初の土日なのですごい人。



今日は午前中後期試験もやっていたので、合格するかわからないけど・・・ってお客さんが多かったせいで僕が案内してからの成約率は80%でした(T T)

(バリバリ決めて可愛い受付のお姉さんの株上げたかったのに笑



自分の物件も何回か案内したのですがやはりセパレートが人気ですね。
新築に押され値段も抑えてるところが多いので、17畳一間でファミリー用キッチン、管理費込み45000円とか自分でも住みたいって思うような安いところがあります^^;

その中でも勝てるようにするには何が必要かかなり勉強になりました。


その中でも一番大事なのは、客付けしてくれるお姉さん方との物件情報共有。

案内してる中で、物件に行ったけどリフォームが途中だったりあると言ってたものがなかったり(特にガスコンロとか)お客さんも困惑する事がありました。

いつどの部屋がどのような状況になっているか共有するのは意外と出来てそうで出来ていないので気をつけて行きたいです。

皆さんも再度管理会社さんと確認してくださいね!







話は変わりますが、


今日再建築不可の物件に買付を入れました。


決済が終わるまで詳しくは書けませんが、築古6DKの一軒家。
最近まで使用していたとのことですが、お風呂はタイル張りで古さが出てるのでかなりテコ入れが必要です。


この物件、何年も前から普通に地元専用の不動産サイトに300万弱で載っていて、場所は富山中心部で大人気校区内。
問い合わせが30件以上あったとのことで僕が問い合わせした時もどうせ買わねえんだろー的な雰囲気が・・・(笑

ただ会ってみて話をしてみると電話での時とは大違いで、非常に丁寧な対応をしていただきました。


話をすればするほど業者さんがこの物件から手を引きたい気持ちがにじみ出てくるのが分かり、先方から100万でも売れない。持ち主はかなり資産家だからいくらでもいい。とポロっと出たところで

「なら50万くらいですかねー」

という話になり、そのまま50万円で買付を通してもらうことになりました。





このまま簡単な清掃と修繕をして格安で貸し出して利回り80%、

50万ほどのリフォーム(壁紙、風呂修繕、床貼り)をして貸し出して60%、

1階部分だけ30万ほどのリフォームしてエアビーで貸出し、利回り100%、



このどれかで行こうと思ってますが、なんのせ再建築不可物件。

あまりお金をかけずにいこうと思ってます。







続いて物件7号、8号となる2部屋一括区分マンション。


今日は8日で、8番ラーメンの日ということで(地元で有名なチェーンラーメン店笑、餃子と担々麺を食べてたところ以前取引があった金沢の業者さんからメールが届いてました。

内容は退去があった金沢市の区分2部屋を一括で売りに出すとのこと。

その業者さんの会員さんにはメールを同じタイミングで出していたみたいですが、ちょうど別件でやりとりしていたこともあり個別にご連絡をいただきました。



平成24年に外壁を塗装したばかりの平成築大型マンションで、約20平米が2部屋です。

こちらはもう買付を入れ確保してもらったので、早々に現金決済し、自分で簡単な改修後、残り3週間残された繁忙期でどうにか入居者を見つけたいです!

ちょっとやることが多くなりすぎてオーバーワーク気味なので誰か手伝ってください笑



がんばるぞー!!












前回お話ししたAirbnbですが、東京で2部屋追加することになりました。

2ヶ月前くらいから競争が激化し、中々いい物件がなかったのですがやっとのことで2部屋確保。


秋葉原徒歩5分と渋谷徒歩7分です。

花見の時期に間に合うように急ぎたいと思います。




ついでにといってはなんですが、所有している物件の空室で以前運営していたものを復活させました。
(休止してた理由はここでは書けませんw)


早速5月、1ヶ月丸ごと予約が入りました。

家賃24000円の部屋ですが65000円の収益確定です!

そのほかにもちょこちょこ2泊3日の予約が入り、月あたり4、5万は売り上げあがるかと・・・
(そもそも空室が多いのは良いことではないですが^^;)


ちなみに富山の相場は2人で清掃費込み4500円以下でないと人が来ません笑
ビジネスホテルが5500円程度なので!

運営している物件は大学近くで繁忙期を逃すと高い確率で空室が続きます。

その機会損失を少しでも埋めるにはかなり有効的な方法ですね。




明日(合格発表)と今週末が一番のチャンスなので、物件を管理してくれてる業者さんのお手伝い(無償)をしてきます!

大学入学してから10年間このエリアに住んでるのでそこらの業者さんより詳しいというのもあり、
前回お手伝いした時は驚異の成約率95%。笑


必殺「あえて他の業者が管理している物件を引き合いに出し褒めちぎり、でもウチの方が優れている点を出しまくって他に持ってかせない作戦」です。


これが有効的なのかは分かりませんが、ひとまず大学の6年前の様子とかサークル、バイトの話しなどをして仲良くなるのを心がけています。物件は中々差別化できないので営業の仕方は大事ですね。






2016.03.05 民泊実質解禁
先日ですが、民泊を実質解禁するニュースが流れてきました。


今まで法律がしっかり定まらず、あまりブログで上げられませんでしたが東京で5部屋運営中なのでホッとしました。

売り上げは3月は100万前後、4月は125万前後確定しております。



この流れが吉となるのか凶となるのかはまだ判断しずらいですが、ホテル業界からすると驚異的でしょうね^^;

これから競争激化すると思うので、駅近、内装も差別化して生き残って、オリンピック間近で事業丸ごと売却したいと思ってます。


今月も審査が通ればプラス5件増やすので気合い入れていきます!


東京で泊まる場所にお困りの際は声かけてください笑



27日新潟で開催された ふんどし王子 と ポールさん のセミナーに参加してきました!



本当は前泊して レイシーさん の所有物件を案内してもらう予定だったんですが仕事が終わらず、セミナー当日合流することに・・・・

段取り大事!!!



お二人のセミナーを受けるのは2回目なのですが、さすがのお二方、

内容もグレードアップしてたし、話し方も面白くかつ分かりやすくなってました。

(ふん様の一度スベったギャグをもう一回説明するという離れ業は必見ですw)





そのあとの懇親会はまさかの参加率95%w

しかも飲酒率100%w


不動産に限らずいろんなセミナーに参加してきましたがこんなに参加率と飲酒率が高いのは初めて見ました。


セミナーお手伝いさせてもらった身としてはすごい嬉しかったです(^^)




帰りの車内は安定の不動産談義&下ネタトーク(w)で3時間あっという間でした。





2人にやる気も注入してもらったし、繁忙期気合入れていきます!!






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