2015.12.28 東京出張

先週末3泊4日で東京出張に行ってきました。


エアーベーアンドベー立ち上げ3件とシェアハウスポータルサイトに勤めてる友人に会って、
上司の方もふまえミーティングをしてきました。

富山、北陸では中々シェアハウス情報が得ずらかったのでわずか1時間弱でしたが一気に悩みや疑問が解決されました^^


仲介さんでもなく、ポータルサイトという立場で色々な物件を扱っているだけあってかなり的確な指示をいただけたと思います。

年明け早々に改修工事に取り掛かります。



普段ぼーっとしてるので年末年始特に休む予定はないので、年内のうちに今年のタスクは終わらせていい新年を迎えたいです。



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今の購入基準では絶対買わない、物件3号ですが笑、
着々とシェアハウス化に向けて動いてます。




エアーベーアンドベー系も少し混ざってますが、基本新規事業?新しい分野にお金を入れるときはひたすらその分野に関する本を読み、ひたすらその分野に詳しい人に話を聞きます。

海外が長いのと、今の物件1号でもシェアハウス5年しているのでシェアハウス自体には全く抵抗ありませんが、
立地が富山というのと部屋数が18部屋ということが悩みどころ・・・


2部屋潰して25畳の共用部にするのですが、その限られた中に何を設置するのか未だに悩んでいます。

東京の同規模のシェアハウスを見て参考にはしているのですが、そもそも家賃が2倍以上取れているためあまり参考にならない。かといって少しでもケチると客付けが厳しくなる。ジレンマですね。

あと家賃管理だけは今の管理会社さんに任せて他は自分でするのか運営も任せるのか。
楽しいですが悩みは尽きないです。


来週は24日兄の売買契約に立ち会ったあとそのまま東京に行ってエアーベーアンドベー契約&立ち上げ!
そのときに時間があれば気になっているシェアハウスを見学しまくってきます。


またシェアハウス進展報告します!



またまたいつも懇意にしていただいている業者さんから新規物件の情報をいただきました。

昨日午前中に電話がかかってきて、

「なんか面白そうな物件あるから一緒に見にいく?」

と。

もちろん即OK。で昼過ぎから物件見学と持ち主のおばあちゃんに会いに行ってきました。
(この日から新しいパートさんが来てて本当はつきっきりで指導する予定だったんですが、
仕事の指示出してほったらかしにしてしまいましたw すいませんパートさん・・・・)



物件その1

某国立大学医学部周辺で、270坪(但し調整区域)、13DKの豪邸で大正築(!?)
その後増改築を繰り返してたみたいです。

余っている土地は切り売り、家の水回りはそのまま利用できるのでシェアハウスかちょっと大きいけど貸し家として活用することになるかと思います。

シェアハウスとして活用できれば利回り80%、貸し家でも40%、
調整区域ながら担保評価は掛け目を入れても購入価格くらいでるので(銀行に確認済み)
年明け現金で購入を予定してます。

今融資を打診している銀行の支店長は若い方でかなりアグレッシブに動いてくれてます。
担保評価の話を聞いたときもその場で数字をはじき出してくれて、しかも今打診中の物件の決済が終わったら(もう融資通る気でいますw)次にこの物件の融資も検討させていただきたいとのこと。
そんな連チャンで融資がでるかは分からないですが有難い話です。





物件その2

事務所から徒歩4分。某駅から歩いて30秒w

少しナイーブな物件なのであまり詳しく書けませんが、まず金額の叩き台が1週間あれば絶対売れるだろうってくらい安い土地値からマイナス解体費。
さらにそこからいくら引けるか交渉中です。

利回りは他の所有物件に比べれば低いですが、銀行向けの評価も買値より1.3倍高いので上記の信金さんに持ち込もうと思ってます。年明けしばらくしたら売却したいそうなのでどうにか内諾だけでも付けておきたいですね。

この物件の場所は事務所があるエリアの中でもかなりいい場所なので、将来的に3階建の鉄骨を建てたいと思っています。
建物だけで1億以上かかると思うので2、3年実績を積み上げてから動きます。



という感じで9月に購入してから多数の物件情報が入ってくるようになりました。
(ちょっとリスキーでマニアックな物件が大半ですが ^^; )

現金に余裕ができたのもあるかもしれませんが、物件情報がきたらその日に見に行って、
その日にOKかNGかを伝えることを繰り返している結果かもしれません。

引き続きしっかり業者さん銀行さんとコミュニケーションとって進めていきます!!





物件3号は23歳の時に購入した富山大学近くの法人1棟目物件です。

かなり高利回りなのですが、築古RC・20部屋しかも風呂トイレ共同というかなりマニアックな物件です。

購入当初は満室だったのですが、今現在は会社の倉庫として使っている部屋を含めても入居率が非常に悪く
海外に行っている期間が長いこともありあまり手をかけていませんでした・・・




そこで富山でシェアハウスを運営・管理されている方に教えていただきながら
2部屋を潰してキッチンなどの共有スペースを作り、残りの部屋も今のビンテージ感を残しながら改装していくことにしました。

今のところ

・共有部に2、3人が同時にできる規模のキッチン設置
・2部屋丸ごと床や天井を撤去、そのままRC躯体を生かしアメリカンビンテージ風にリノベ
・壁を真っ白に塗ってプロジェクター設置
・ソファやダイニングテーブル準備
・床は来年初めに解体する物件があるのでそこの床材をそのまま使用するかモルタル仕上げ
・ハンモックも設置(できれば)
・各部屋の改修、小キッチンは古さが目立つものは壁付け洗面台に交換
・シャワーブースを2個設置
・配管を高圧洗浄

を予定してます。



狙いの客層はもちろん富山大学生で、今現在男性しかいないため女性も入れるよう考慮してプランを立てて行こうと思っています。


さらにもう一つ決めなければいけないのは猫シェアハウスにするかどうか。

この規模のシェアハウス自体富山で初、さらに猫シェア自体も初、
東京みたいな需要や実績があればいいのですが全て手探りで進めていくことになります。


今週もしくは来週東京に行くのでひつじ不動産に勤めてる友人に色々聞いて、また進捗UPします!








月曜日にある業者さんから

「先日買付いただいたアパートですが、一番手の方が降りる事になったのでいかがですか?」

と連絡がありました。


この物件、先々週にネットに出てすぐ問い合わせ、次の日に物件見て買付。
でも初日に買付を入れた方がいて2番手。

一番手の方が融資も確実とのことで完全に諦めてたのですが、思わぬ形で僕のところに話が回ってきました。



ただまた面白いのが、その日の飲み会で一番手の方がサンデーのメンバーだったことが発覚。
飲み会に1番手と2番手が揃うというめずらしい事になってました笑

色々話をきいて、1番手を降りた理由は地方である富山のさらに田舎(立地条件)
と今現状4割空室というのがネックとのことでした。

一応銀行には昨日資料を持ち込んで、
今打診中の物件の4分の1くらいの金額で取り扱いやすいとのことで、先日の物件は一旦保留としこちらを優先していただくことになりました。
(というのも融資打診中だった物件、売りに出るか不明確になり一旦止めることになったので・・・)




現在管理している業者さんと客付け県内ダントツNo1の業者さんに聞き取り調査したところ、

・富山市と比べ需要が10分の1以下に下がる。
・内見自体が少ない。
・ただ地域ではオンリーワン(競合物件なし)
・部屋のグレードの割に家賃は格安なので家賃重視の人に勧められる。(富山市の同じグレードの物件から2割安い)

との事でしたのでひとまず話を進める事にしました。

満室に出来れば5000万の木造新築なみの収益が上がってくるのでひコツコツ頑張ってみます。

今から融資内諾をお願いしに神社行ってきます笑