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先月20日決済した物件6号の写真公開です!




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民泊で運営していくんですが、その前に都市ガスからプロパンへの切り替え工事が必要で2、3週間時間が必要とのこと^^;

ガス開通と同時に運用開始できるように準備中です。



東京はリサイクルショップがまず少ない上に家具などの大きなものは取り扱ってないところが多いので毎回民泊立ち上げのときに苦労してたんですが、富山は格安で選びたい放題。

しかも送料何点買っても1000円という親切な流通センターがあるのでいつも利用してます。

中古ですが、シングルベッドマットレス付きが10000円、セミダブル20000円、ダブル25000円くらいで手に入ります。洗濯機冷蔵庫はそれぞれ12000−15000円くらいですね。

立ち上げの費用が半額近くで済むのでかなり助かってます。




ホテル用途であれば容積率緩和という報道もあるし、この流れがどこまで続くのか楽しみです^^



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20日に決済した築古RCですが、民泊を中心に運用していくことにしました!


当初は生活保護の方に入っていただくつもりだったんですが、民泊の熱もありせっかくなんで空室5部屋全部運用してみようかと。




駅近というのと、すでに富山で運用してる部屋を参考にして月8−12万/部屋の売り上げが上がる予定です!

5部屋なので40−60万/月は上がってくるはず・・・



そうなると利回りはほぼ100%になるので頑張って1年運用してみます!!



駅前で飲んだあと自分が泊まりたいってのもあるんですがね(笑














東京で運用してるやつはまーまー稼働してるんですが、
(月利10%くらい)

運営会社がかなり適当で色々揉めてます。
規模拡大しすぎて手が回ってない・・・・

英語が分かるので見張れてますが丸投げしてる方はかなり危険だと思います。

しばらくは様子見で東京にお金突っ込むのはやめて、富山金沢で規模拡大することにしました。





目標はひとまず7月、夏休みまでに月100万!!


ひとまず富山で月20万、東京で最低月30万、この物件でプラス50万で達成できるはずなのでゴリゴリに進めて行きます!






6月は初旬に

金沢区分売却

9号物件決済

中旬に物件3号アパートの隣のボロ家決済
なんと100坪100万で売ってもらいます^^; ご高齢なのでこちらから京都まで伺って決済します。
記事にしてなかったですがこれはかなりでかいです。銀行評価も800万くらいあるので。

物件4号の売却
(融資はほぼOKで後は正式な銀行の回答待ちとのこと)


で後半に広大な格安土地の決済を控えてます。

これはもう無理やり現金で抑えるつもりなので後は段取りを確定してもらうだけです^^



あとは富山市で新築もプランしてるのでその銀行周りもありますね。






こう書くと色々忙しそうですが、実業に比べれば全然楽です・・・


これが不動産投資の大きなメリットですね!


社員がいなくても億単位でお金動かせるし。






梅雨に入って遊びまわることも少なくなるだろうし6月中にひたすら働いて夏はゆっくり旅行します!!



やったるでーーー!!!





2016.05.20 決済完了!!
先日吉川英一さんのブログでも取り上げていただいた富山駅近築古RCレジですが、今日無事決済完了しました!


物件を見つけてから10日で決済まで漕ぎ着けたのは過去最速です^^




お待ちかね(?)のスペックは、

築40年オーバーRC
400万
(リフォームで200万かける予定)
富山駅徒歩9分
なんちゃって3DK6部屋
一部屋入居中(家賃、水道費込5万)
生活保護向けに貸し出す予定(富山市は上限33000円)
ゴキブリが何匹も餓死してるw
(虫の死骸化区域 by ふん様)

リフォーム前利回り64%(www)

リフォーム後利回り43%!!



となっています!!

決済の時に初めて固定資産税評価証みたんですが(おいw)、土地建物合計で1300万となってました!

建物古いのであまり意味ないかもですがかなり割安で買えて良かったです。





売主様も売主側の仲介業者も年配の方だったので色々不備が重なり、
朝9時15分に決済を始めて、終了が11時・・・

時間はかかりましたが色々な話をして和気藹々と進みました^^


買主売主ともに同じ市内だとすぐ決済まで進めれるのでいいですね!






その後は来月売却予定(買主さんが来週初めに銀行と最終面談します)の物件4号に関して、管理会社と仲介業者さんと売却後の管理の流れなど細かなところを打ち合わせ。

昼にモツうどんを食べて(笑

世界一美しいスタバでパソコンいじいじ。←いまここ


この後は午後4時から来週頭に融資結果が分かる物件9号のリフォーム事前打ち合わせ。


その後は飲み会です。




物件9号は水漏れがあったり、初めて外壁塗装をするので、プロがどういった視点で状態を判断するのか勉強させていただきます!!
(本当は契約する前にしておくべきですけどね笑)



物件6号を含めまた順次画像もアップします!!
















先日の50万円で買付が通っていた再建築不可物件ですが、ちょっと連絡をおろそかにしてたら70万円で買い上がりされてしまいました・・・・


まー最近手間かかるやつばっか買ってるし、昨日の吉川英一さんのブログに書かれてた物件に集中したいんで良しとします!!!!!







・・・・・・



クソーーーーーーー!!!!!!!!




どの時代もどの職種も報連相は大事ですね・・・・







そういえば、昨日吉川英一さんふんどし王子にブログで取り上げていただいたんですが、アクセス数がすごいことになりました笑


スクリーンショット



これからアクセス伸ばしたい時お二方にお願いしよ・・・笑
(他力本願www)






先日ブログで書いた50万円で指値した再建築不可戸建ですが、まさかの指値が通りました笑


この物件、少し手直しして賃貸に出せば利回り100%くらいいくんですが、実は一切接道してないんです。

昔ながらの口約束で「ここ通って家作っていいよー」「通路も通っていいよー」って感じで建築されたそうで構図を取っても謄本取ってもどう見ても紙上では一ミリも接道しておりませんw

業者曰く、既得権益?口約束でも通行権があるので何かいじわるされても裁判すれば勝てるとのこと。

これは判例が出てるんでOK。


まあもしイジワルしてくるとしたら左右の2所有者なんですが、そのうちの一人が富山でも有数の資産家で社長飲み会でお会いして仕事上のつながりもできてるので絶対大丈夫なんですがね^^;


ちなみにその方が持ってる物件将来的に売ってもらえるようにゴマすってます笑


こんな感じで売主側、業者側が面倒臭い(もしくは解決できない)問題が多いとそれをクリアした時の爆発力はすごいです。


必然的にマニアックな物件ばかりになりますが(笑、せっかく自営だし体張って攻略していきます!

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