昨年9月に購入した物件4号ですが、無事売却決済日が決まりました!


購入時は半分近くが空室&リフォームがされていない状況で埋まるまで時間がかかりそうでしたが、先月に最後の一部屋が無事決まり満室になったのが一気に買付まで入った決め手かと思います^^



購入した時のちょうど倍の値段での売却となり、正直かなり嬉しいですw



通帳にお金が記帳されるまで気を抜けないのですが、やっぱどうしても頬と財布の紐が緩んでしまうのは自分ではもう抑えられないのであるったけの現金をアメリカに海外送金しました(笑(アパレル事業の方)



これで大きな買い物は自粛できるはず・・・




こういう時子供がいたり奥さんがいたりするともっと有効にお金を使えるんですが独り身だと飲みか夜の店くらいしか使い道がないので寂しいですね・・・





続いて物件5号も売却に向けて行動開始しているのでまた進展あり次第UPします!!!


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今日も先週に引き続き管理会社の客付け手伝いをしてきましたー!!


今日は富大の寮の抽選結果が発表されたとのことで、落選した方が多かったです。


先週が一番客付けできる日だと思って動いてたんで自分の物件はもう無理かなーと思ってたんですが、なんとなんと、2部屋決まりました!!!(というかまた自分で客付けしましたw)

やはり寮を希望されてただけあって、みんな家賃重視^^;


でもどの家族もみんな仲良しで、子供もここが一番安いならここでいい!と親を気にして部屋選びしてました。
その姿に親御さんもウルっとしてて・・・

早く子供欲しいなーーーーーーーーーー!!!!笑
(子供には成人するまで利回りとか再建築不可とか教えんとこw)




今一番大事なのは、物件探しよりも結婚相手探しなんじゃないかと思った1日でした。








年で一番忙しい土日が終わりましたー!!


今日は成約率7/8で、その内ひとつは物件4号でした^^

自分で案内して自分で決めるって爽快ですw



土日で15部屋成約できたんで管理業社の利益は45万くらいかなと。

僕の報酬は昼ごはんだけですがw
(というか案内中に自分の車コスったんでマイナスですけどねw)



受付の可愛いお姉さん方とも仲良くなれたし、色んなオーナーの物件を見つつ、実際の入居者さんの視点でも直の声が聞けたのでかなり経験値が上がりました!

勉強はお金を払ってでもしろ!と言いますが今回のはまさにそれです。



所有してる物件は利回り30%以上の高利回りのものばかりですが、引き換えに3点ユニット、風呂トイレ共同、超過疎地など色んなマイナス点があります。

そのマイナス点を霞ませるような逆転の発想が必要だなと思いました。



昨日物件を案内中、

1、セパレートで部屋もきれいで広い(28平米)、日当たりも立地もいい!でも洗濯機置く場所が2槽式のスペースしか確保できておらず普通の洗濯機を置くとキッチンから部屋に入る部分が40cmくらいになってしまう。

という普通の家賃の部屋と

2、3点ユニット、狭い(16平米)、キッチンも狭い、玄関も狭い、洗濯機置き場がない、値段は格安。ただ、部屋はきれいで電気はスポットライト。各家電付きでワンポイントアクセントも効いていて内見用の飾り付けもしてある。


この2つの部屋を同時に案内する事があったのですが、結局決まったのは2番。


家賃が1の3分の2だったというのもありますが、マイナス面を他の点でカバー出来てるいい事例だなーと思って見てました。


まー2は僕の物件なんですがね(笑

マイソク上ではあまり反応が良くなかったんですが、部屋に入った瞬間のあの「思ったよりもいいんじゃね?」って顔はクセになりそうなくらい気持ち良いです笑



お客さんを案内しててまだまだ魅力アップさせれる方法を5こくらい見つけたので早速明日から取り掛かります^^!!










先月末に5号物件を購入してからずっとリフォームづくしの毎日をすごしています。

昨日は4号の水栓交換をしました。





ここまではささっと外して・・

ん?・・・全く動かない・・・





ここまで外したところで、あまりにも接合口が古くなってて普通のレンチではビクともせず、ギザギザがついたレンチ?を買ってきました。(写真忘れました)

よくドラマとかで人殺す時に使うやつですね笑

コメリの店員さん曰く、これを使えば99%外れますとのこと。

で使ってみたところ




無事外れました!!!

そのあとはササッと作業を進めて(もちろんyoutubeで取り付け動画を見ながらです笑)

何度かシャンプーハットみたいなの付けるの忘れてせっかく角度調整したのにまた取り外すハメになって笑




で完成!!!





一箇所付けるまで四苦八苦しましたがその後は一箇所あたり30分もかからず取り付けられるようになりました。

業者に頼むと安くて22000円くらいとられるのですが、水栓代12000円だけで済みました!!
時給20000円也!笑


空室が多いと一気に同じリフォームができてすぐ上達することが分かりました。

あと業者に頼む時もなんでまとめたらあんなに安くなるかも身を持って知りました^^;


空室が多いと一つ決まったら次の部屋をリフォームしようと考えてしまいがちですが、一括でリフォームすることによって全体で2割程度安くなる、もしくはかなり効率的に作業(部材手配も)できるので、今後は今回のことを参考にして判断しようと思います。


明日はまた和倉温泉コンドミアムに行ってこようと思います!
晴れますようにーーー!!!


2016.01.26 水道管凍結
記録的寒波の影響でおとといの夜中から今日の昼間まで水道管が凍結し、断水してました。



急遽業者を手配し一日中対応してもらってたのですが結局夜になっても完治せず、今日の昼やっと水が出るようになりました。

建物全体が断水状態だったので入居者様には急遽、飲み水とお菓子とお詫びの手紙を配布すると同時に歩いて1分のところにある物件2号のトイレとお風呂を解放しました。

この物件を長く管理してる管理会社もこんなことは初めてとのことで対応にてんやわんや・・・


修理代は10万弱。大人2人かかりで丸2日かかったので仕方ないか・・・




2度と同じ問題が起きないように処理してもらいました。



不動産経営、色々ありますね。