2018.06.16 近況報告!
吉川英一さんからブログを紹介頂いたのに全然更新してないのは申し訳ないので、かなり久しぶりですが更新させていただきます。

文章力がないのでただの近況報告になるのはお許しください笑


前回のブログで触れてた富山駅近鉄骨ですが、無事融資は通り来月には確認申請がおりて来ます。

この物件はホテルとして運営する予定なのですが、万が一のためにレジにコンバージョンできるよう図面を作りました。

ア○ホテルとかみたいに小さい部屋を作っていけば収益は1.5倍くらいになるかもしれませんが、将来的なリスクを考えるとそこまで踏ん切りはつきませんでした。
餅は餅屋だと考えてるのでア○と競合するようなものは怖くて作れないです^^;


木造の新築も順調で、7月中旬完成で動いていると同時に、隣地も購入できることになったのでこれは春完成で8部屋作れるように動いています。




あとは簡単ですがこの半年くらいで購入した物件と今情報をいただいている案件紹介です。


*新潟、妙高、8戸一木造アパート、築22年くらい、80万、表面420%w

 これはポールさん紹介物件で、色々運が良かったこともあり格安で購入できました。
 (別に陸の孤島でもなく、真後ろの物件は同じ間取りで満室です。)
 美装、クロス、エアコン、ウォッシュレット、モニターフォンなど基本的な修繕で済むのでリフォーム後も140%くらいになるかと思います。ただ高めの家賃を狙って入退去が多くなると面倒臭いので相場の2、3割安い家賃で募集する予定です。
後ろのアパートの入居者狙いとは言えないw


*富山マリンパーク近く築古戸建、10万
 でも残置物撤去費として10万頂いたので実質タダでしたw
 買主の仲介手数料を負担したので形なので諸経費は結構かかりましたけどね!
 50坪くらいで、路線価1.5/m2なので評価は250万くらい。
 トイレが洋式、風呂はタイル張りだけどひび割れもない、キッチンもクリーニングで使えるのでかなりお得物件でした。
時間が空いたら残置物撤去して募集開始します。(時間があいたらですけど、、w)



*富山市某駅徒歩2分、3LDK築古中古区分マンション、2部屋で100万。


これは以前格安戸建を購入した業者からの紹介で、情報もらって即日現金買い付けいれました。
売主さんは相続で引き継いで、入居者も退去したのでもういらないとのこと。

物件内は玉砕してたんですが、まず片方の部屋を50万かけて修繕して売りと賃貸両面で動いています。
高くて400、安くとも300(利回り23%w)では売れるので気長に待とうかと。



確かブログで書いていないのはこれくらいかとw


他に売却が決まっている物件もあります。
これはまた決済が終わってから紹介します。



進行中

*富山市某幹線道路拡幅予定地、600坪オーバー、利回り20%弱(土地値)、満室、テナントと駐車場。

 これも以前取引あった業者からの情報で、定期的に電話で世間話をしている時にふと思い出したように言われました。

相続案件で自社で買おうと思ったけど自分もいい年なんで僕に話を回してくれたとのこと。
完全にクローズド案件で価格も自分で決めることになりそうです笑

これは年内までに決済すればいいとのことなので売買契約だけは結んでゆっくり動きます。
空いてる駐車場にアパート建ててもいいし、その辺も含めて考えます。


*建築中アパートの隣地にまたアパート

これは売却が決まってる物件の差し替えとして今審査してもらってます。

銀行は金額も残債とほぼ一緒で、今抵当に入ってる物件よりも積算が出て、売却益も一部入れるといってあるのでやる気満々ですね。


*路線価評価350万の戸建、30万、残置物あり

これは相続登記待ちです。



*金沢中古マンション(旅館業法取得済み)、富山駅近新築マンション(ホテルとして運用予定)

これは某大手企業が借り上げてくれることになりました。
今月末に契約です。
かなりいい話になりそうなのでまた詳しく書かせていただきます。




一気に書きましたが、この半年で動いてた案件達になります!

色々してたようでそんな買ってなかったです笑



せっかく全国各地で大家仲間に会っているのでこれからはできるだけ更新していきます!!

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事務所から歩いて3分のテナント&レジ鉄骨物件ですが、やっと今月末には決済出来ることになりました。

本当はもっと早く決済する予定だったんですが、所有者が複数いたり一部売買取りやめになったりでゴタゴタしてたみたいです。


以前までは1日でも早く確定させたい!とやっきになって動いてましたが最近はゆったりどっしりと待てる様になりました。
これが大人になったということなんですかね笑




今日は富山を一番に考えてる銀行(笑)の支店長が変わったとのことで挨拶がてら物件の融資打診してきます。

その後はいつも懇意にしていただいてる業者さんからかなりでかい&割安の土地情報をいただいてるので、建築会社と現地で打ち合わせ。これも事務所から徒歩5分の場所になります。


この土地は半分新築、半分分譲を考えてるのですが、もし話が進めばまた次のステージが見えてきそうです。

ひとまず今年の宅建に合格することが必須条件なので大学受験以来の勉強がんばります!!
(大学の時投資系以外の勉強一切しなかったのでw)


前回お話ししたAirbnbですが、東京で2部屋追加することになりました。

2ヶ月前くらいから競争が激化し、中々いい物件がなかったのですがやっとのことで2部屋確保。


秋葉原徒歩5分と渋谷徒歩7分です。

花見の時期に間に合うように急ぎたいと思います。




ついでにといってはなんですが、所有している物件の空室で以前運営していたものを復活させました。
(休止してた理由はここでは書けませんw)


早速5月、1ヶ月丸ごと予約が入りました。

家賃24000円の部屋ですが65000円の収益確定です!

そのほかにもちょこちょこ2泊3日の予約が入り、月あたり4、5万は売り上げあがるかと・・・
(そもそも空室が多いのは良いことではないですが^^;)


ちなみに富山の相場は2人で清掃費込み4500円以下でないと人が来ません笑
ビジネスホテルが5500円程度なので!

運営している物件は大学近くで繁忙期を逃すと高い確率で空室が続きます。

その機会損失を少しでも埋めるにはかなり有効的な方法ですね。




明日(合格発表)と今週末が一番のチャンスなので、物件を管理してくれてる業者さんのお手伝い(無償)をしてきます!

大学入学してから10年間このエリアに住んでるのでそこらの業者さんより詳しいというのもあり、
前回お手伝いした時は驚異の成約率95%。笑


必殺「あえて他の業者が管理している物件を引き合いに出し褒めちぎり、でもウチの方が優れている点を出しまくって他に持ってかせない作戦」です。


これが有効的なのかは分かりませんが、ひとまず大学の6年前の様子とかサークル、バイトの話しなどをして仲良くなるのを心がけています。物件は中々差別化できないので営業の仕方は大事ですね。






2016.03.05 民泊実質解禁
先日ですが、民泊を実質解禁するニュースが流れてきました。


今まで法律がしっかり定まらず、あまりブログで上げられませんでしたが東京で5部屋運営中なのでホッとしました。

売り上げは3月は100万前後、4月は125万前後確定しております。



この流れが吉となるのか凶となるのかはまだ判断しずらいですが、ホテル業界からすると驚異的でしょうね^^;

これから競争激化すると思うので、駅近、内装も差別化して生き残って、オリンピック間近で事業丸ごと売却したいと思ってます。


今月も審査が通ればプラス5件増やすので気合い入れていきます!


東京で泊まる場所にお困りの際は声かけてください笑



前回、

本業のアパレル事業でもそうですが、基本自分の好みのものは扱いません。

と書きましたが、その詳しい説明をします。



本業のアパレルですが、卸先も基本ネットで販売するため対象が日本全国のお客さんになります。

最初は自分の好みのものを中心に買い付けしていたのですが、販売履歴などの情報を集めたところ、
絶対売れると思って大量に買い付けた商品が売れ残っていたり、逆にピンクやオレンジのセーターなど絶対売れ残ると思った商品が即完売したりと予想を裏切られることが多々。

そこで途中からは自分の好みではなく、過去の販売履歴やそのシーズンに流行っているものを中心に買い付けするようにしました。


もしロングランで長く細く販売をするのであればある一定のコンセプトを持って商品を揃えるべきですが、ネット販売のように品揃えを増やせば売り上げも増えてしまう商売形態では出来るだけ自分のシュミを抑えて、売れる商品を揃えてくべきです。

(最近はお客さんをファン化させることが長く続けるコツと言われてますが、これだけみんながネットで物を買うようになるとある程度はバラエティに富んだ品揃えば必要です^^;)




最近よく立ち上げているエアビーの内装も基本どなたかのパクリです。

すでにエアビー内にあるものを参考にしたり、ネットでコーディネート例をそのまま真似したり、
外国人受けするだろうなと思う内装を選んでそのまま真似る。
あまり考えないようにしています。

時間の節約もありますが、経験上、シーツの柄や小物など自分のセンスで選んでしまうと部屋が出来上がったときどこかちぐはぐになるので他の方のセンスを信じて丸ごと真似します笑



皆さんも時々あるかもしれませんが、良くリフォーム済の部屋を見てどうしてこうなった?って思う間取りや壁紙、設備を取り入れてる部屋を見たことありませんか?
僕はそうなりたくないんです笑


学生向けの内装をおじいちゃんが考えればかなりセンスがずれてしまいますし、若い女性向けのアパートを男性がデザインすると微妙な感じになってしまいます。(女の子のあの細かなセンスは男性にはなかなか把握できないですよね^^;)


今物件2号をシェアハウス化してますが、ヴィンテージをコンセプトとし、あとはネットで画像検索して良さそうな雰囲気の色合いものを探し、そのままリフォームに活かしています。



文章能力が異常に低いので分かりずらかったかもですが、こういう考えで内装を考えてるという記事でした。