久しぶりの投稿です!

この1ヶ月、繁忙期に向けて動き回っていました。

その間2件土地も決済しております。



自分では忙しいと思いながらもそんなストレスを感じていなかったんですが、体は壊れていたみたく、今薬を飲んでます(笑

年末の難聴から始まったんですが、その後頭痛、手の震え、吐き気が続き病院に行って発覚。って感じです

適度に運動すれば治ると思ってたんですが、頭の方の休息も必要みたいですね、、、、、





と言いながらも頑張ったおかげか、すでに10部屋以上入居が決まっています。

元々空室が多いのもありますが(笑)



今月末までにプラス15部屋増やしたい、、、、

というのもその中には新築も含まれているからです、、、、



富山にいらっしゃる方はご存知かと思いますが、あるビルダーさん建設の物件がもれなく完成が遅れています。

僕も新築3棟ここで建てているんですが、ここでは書けないほどの事態に発展しております。


今回の体調不良はこの新築のストレスが8割を占めてますw




昨日ポールさんにクロスの貼り方習った後、物件見てもらったんですが、ポール超ドン引きww


あんな引きつった笑い顔久しぶりにみました笑




詳細はあまり書きませんが、僕の物件が遅れてることよりも、業者さんを信頼して紹介した友人の物件も遅れてることが一番腹立たしいです。

紹介バックも取らないし、僕の打ち合わせを極力減らして業者さんの負担を減らしてあげる(僕の物件は床の色を指定するとキッチン、アクセントクロスの色も自動で決まる仕組みにしてあります)など考慮してたつもりだし、

当初から、何も難しいこと言わないからその代わり絶対遅れだけは辞めて欲しいと言ってたのに、、、、



こないだ飲み会で大先輩大家さんに「それ相手にされてないよ」って言われて、ちょっと納得たくらいです、、、笑



どちらにせよ僕の影響力が足りないから作業に反映されなかったんだろうし、遅れたのも僕が定期的にフォローしなかったから。


出来るだけ他責にしないようにします。






WBC日本代表みたいに連戦連勝とはいかないですね汗


病気になって更に思ったのが、若手大家のみんな含め、先輩大家さんたち、友達、家族にすごく支えられてるなと、、、、


これからも感謝の気持ちを忘れず行動していきます!!!!




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先日から動いていた金沢の新規アパートですが、銀行からNGの連絡がきました、、、


事務所の土地を共同担保&現金500万投入する前提で動いていたのですが、とにかく買いすぎ&新築アパートが完成間際でその結果を見てからとのこと。

ですよね、、、、、笑





今回は一番有力な一行だけに打診してたんですが、今から他行に振るのもめんどうなのでやめておきました。



その分既存物件のブラッシュアップに力を入れられるので良しとします!!!




その代わりといってはなんですが、100万以下で売りに出てる駐車場用地に大幅な指値をして購入することにしました笑

駐車場で利回り25%出るんでかなりいい投資になるかと!


と同時にプラン売りも考えて動いてみます。




30まであと5ヶ月!

気合い入れていきます!



昨年末に購入した物件14号ですが、空いてた部屋のリフォーム&飾り付けが完了しました!


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ビフォーの写真はないですが、築16年経った物件の割にすごい綺麗になったかと^^




繁忙期のためにバタバタしていますが、一つ一つ確実に処理していこうと思います!!






昨年末から動いていた16号、17号ですが無事決済完了しました!


早速17号(星稜大学近く)の管理会社選定のために半日使って物件周辺の不動産屋さん巡りして1社に絞りました。

そこに決めた理由は、

・初対面の僕にも対応が非常に良かった。
・某フランチャイズ加盟店で、支店もいくつかある。
・星稜大学とのパイプがある。
・管理物件に類似物件がなく、低価格層のお客さんを優先的に客付してくれそう。

です!!


繁忙期に間に合うようにリフォーム頑張ります!!






と、同時に金沢で新規物件が出たので速攻見に行って、速攻買い付け入れて来ました。

楽待で出てたのですぐ電話して、次の日一番で見に行って、一番で買い付けをいれたのですが、指値をした関係で融資がついたもん順になるとのこと。

月曜日に銀行に持っていたのでスピード感では負けないと思いますが、ただ満額融資が出るか、、、、



売却益も見込める物件なので現金をいれることになれば早々に売却に向けて動きたいと思います。








と同時にw これも年末に指値した50万円戸建ですが、今日夕方に電話があって明日決済したいとのこと(笑



急でちょっとびっくりしましたがOKしました。


あまりにも急なので司法書士さんも対応できず、自分で登記することになりました。

すでに土地3つ、区分1つ、農転も経験してるのでどうにかなるかと思います。

契約書も作らなければ、、、、、




物件のスペックは、

73坪
無指定地域(60%/200%)
再建築OK
6m道路に10m接道
築古
7DKくらい
残置物大量


かなり田舎ですが、富山駅まで3駅の駅までに徒歩1分で、すぐ近くの分譲地は坪10万で取引されてるみたい。



直して売ってもよし、賃貸でもよしなので春先までに入居者見つけれるように頑張ります!!!






既存物件のリフォームでバタバタですが、繁忙期終わるまで動き続けます!!!!







秋口から売却に向けて動いていた物件5号ですが、無事決済完了となりました。


1月に購入したばかりなのですが、以下の理由で売却しました。

・450万ほどキャッシュを入れていた。
・キャッシュフロー5年分の売却益が出る。
・12月に満室になりましたが、超過疎地域であること。
・800万ほどの評価がある土地を共同担保として提供していた。
・物件自体の銀行評価が悪く、共同担保を入れても大幅に評価既存していた。
・借り入れしていた銀行が積極的に売却に賛成してくれた。



これで売却益と抵当に入ってない土地が手元に残ったのでまた次に動けそうです。







と、同日、先月から動いていた物件の融資内諾連絡が来ました!


1、

金沢市、築古木造アパート。 利回り33%(リフォーム後29%)。5/10空室。 

2、

富山市、築古軽量鉄骨アパート(現況は風呂なし寮です笑)、リフォーム後利回り30−35%。全空。


この2つです。

元々現金で決済するつもりだったのですが、現金温存できてよかったです。


すでにリフォーム業者に連絡して、2月中旬までにリフォーム完了させる予定です。








と同時に(どんだけあんねんw)、


物件6号を紹介してくれた業者からゴミ屋敷戸建と築古鉄骨アパート(ほぼ全空)、事務所から1分の土地情報が来ました。


どれも値段が決まってないので僕が決めていいとのこと。

最高の一言ですね笑



戸建は50万、

アパートは土地値(リフォーム後25−30%)、

土地は相場の2割引

で値段付けしました。



おそらく戸建とアパートは多少押し返されそうとも決めれると思います。




年明け物件取得もあるし、来年も良い年になりそうです!!