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先月のブログの中の金沢の旅館業法物件ですが、

無事契約完了しました!




特に必要はありませんが一応名前は伏せておきます。

契約内容はざっくり、

月税込約100万(月返済45万)、
15年借り上げ契約
エレベーター、外壁、屋上修繕は僕もち、
その他内装は借主持ち

という感じです。



自分が関わりながら運営して行く予定だったのですが、売り上げが少し落ちるにしろ丸投げできるのはかなりデカイです。


このおかげで他の案件に注力出来るようになりました。






富山駅徒歩圏内の新築も丸ごと借上の話が進んでいるのでこちらもおいおい紹介します。



ひとまず一安心です!!!








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2018.06.16 近況報告!
吉川英一さんからブログを紹介頂いたのに全然更新してないのは申し訳ないので、かなり久しぶりですが更新させていただきます。

文章力がないのでただの近況報告になるのはお許しください笑


前回のブログで触れてた富山駅近鉄骨ですが、無事融資は通り来月には確認申請がおりて来ます。

この物件はホテルとして運営する予定なのですが、万が一のためにレジにコンバージョンできるよう図面を作りました。

ア○ホテルとかみたいに小さい部屋を作っていけば収益は1.5倍くらいになるかもしれませんが、将来的なリスクを考えるとそこまで踏ん切りはつきませんでした。
餅は餅屋だと考えてるのでア○と競合するようなものは怖くて作れないです^^;


木造の新築も順調で、7月中旬完成で動いていると同時に、隣地も購入できることになったのでこれは春完成で8部屋作れるように動いています。




あとは簡単ですがこの半年くらいで購入した物件と今情報をいただいている案件紹介です。


*新潟、妙高、8戸一木造アパート、築22年くらい、80万、表面420%w

 これはポールさん紹介物件で、色々運が良かったこともあり格安で購入できました。
 (別に陸の孤島でもなく、真後ろの物件は同じ間取りで満室です。)
 美装、クロス、エアコン、ウォッシュレット、モニターフォンなど基本的な修繕で済むのでリフォーム後も140%くらいになるかと思います。ただ高めの家賃を狙って入退去が多くなると面倒臭いので相場の2、3割安い家賃で募集する予定です。
後ろのアパートの入居者狙いとは言えないw


*富山マリンパーク近く築古戸建、10万
 でも残置物撤去費として10万頂いたので実質タダでしたw
 買主の仲介手数料を負担したので形なので諸経費は結構かかりましたけどね!
 50坪くらいで、路線価1.5/m2なので評価は250万くらい。
 トイレが洋式、風呂はタイル張りだけどひび割れもない、キッチンもクリーニングで使えるのでかなりお得物件でした。
時間が空いたら残置物撤去して募集開始します。(時間があいたらですけど、、w)



*富山市某駅徒歩2分、3LDK築古中古区分マンション、2部屋で100万。


これは以前格安戸建を購入した業者からの紹介で、情報もらって即日現金買い付けいれました。
売主さんは相続で引き継いで、入居者も退去したのでもういらないとのこと。

物件内は玉砕してたんですが、まず片方の部屋を50万かけて修繕して売りと賃貸両面で動いています。
高くて400、安くとも300(利回り23%w)では売れるので気長に待とうかと。



確かブログで書いていないのはこれくらいかとw


他に売却が決まっている物件もあります。
これはまた決済が終わってから紹介します。



進行中

*富山市某幹線道路拡幅予定地、600坪オーバー、利回り20%弱(土地値)、満室、テナントと駐車場。

 これも以前取引あった業者からの情報で、定期的に電話で世間話をしている時にふと思い出したように言われました。

相続案件で自社で買おうと思ったけど自分もいい年なんで僕に話を回してくれたとのこと。
完全にクローズド案件で価格も自分で決めることになりそうです笑

これは年内までに決済すればいいとのことなので売買契約だけは結んでゆっくり動きます。
空いてる駐車場にアパート建ててもいいし、その辺も含めて考えます。


*建築中アパートの隣地にまたアパート

これは売却が決まってる物件の差し替えとして今審査してもらってます。

銀行は金額も残債とほぼ一緒で、今抵当に入ってる物件よりも積算が出て、売却益も一部入れるといってあるのでやる気満々ですね。


*路線価評価350万の戸建、30万、残置物あり

これは相続登記待ちです。



*金沢中古マンション(旅館業法取得済み)、富山駅近新築マンション(ホテルとして運用予定)

これは某大手企業が借り上げてくれることになりました。
今月末に契約です。
かなりいい話になりそうなのでまた詳しく書かせていただきます。




一気に書きましたが、この半年で動いてた案件達になります!

色々してたようでそんな買ってなかったです笑



せっかく全国各地で大家仲間に会っているのでこれからはできるだけ更新していきます!!

先日、

あとは8月末にメインの法人の2期が終わったのでこの決算書を元に各銀行に金利交渉をしていきます。

現状で平均2.8%くらいの金利なので、、、

今新築案件を2つ平行して進めているため一旦金利交渉は止めています。
一つは富山駅徒歩5分の立地なのでどうしても取りたく、現金と共担を多めに出すつもりです。

ただ融資が厳しくなったのはひしひし伝わるので実際のところ五分五分、、、、

来週明けには何らかの返事が返ってきます。

これでどっちもダメだったらひとまずしばらくは新築は無理なのかなと思っています。

その時は金利交渉・空室対策・資産になる様な格安物件購入に注力して財務体制を整えようと思います。



と記事書いたのですが、無事2案件のうち1件の融資内諾ゲットしました!!

富が山になる銀行なのですが、この2年間で5案件融資を通してくれてる敏腕担当者のおかげか、
申し込んだ時は五分五分と言われてたんですが、最後はすんなり通りました^^

春は完全に間に合わないので6、7月完成を目指していきます。




また、もう一件の富山駅前徒歩5分新築マンションですが、月曜に追加の資料を要求されました。

担当者からは2割の確率でNGが出ると言われていたのでひとまずそれはクリアしたみたいです^^;


この2件が通れば一気に動きが変わるので楽しみです!




あと石川県芦原温泉近くでアパートも決済完了しました。

新築とボロ中古を買い進めていますが、新築で起こる債務超過を中古の物件を現金で買うことによって補うという作戦が大分効いてます。
この2、3ヶ月戸建買っていないですが、いつ来ても現金買いできるように準備しておきます。




また時間が空きましたがこの2ヶ月の動きです。

前回のおさらいをしつつ更新します。


7月末  100万以下戸建、路線価評価500万、利回り45%(家賃はポールさんと折半)

無事決済完了。ポールさんのおかげで入居も完了。


8月初旬  100万円戸建、路線価評価480万、利回り48%(家賃はポールさんと折半)

無事決済完了。ポールさんのおかげで入居も完了。


8月末日  福井僻地中古アパート、利回り65%、リフォーム後50%、これは1年前に一回話が出て即買い付け多数入るも売り止めになり、再販になった瞬間に色々な事情があって一番手で買い付けを入れることができた物件です。

無事決済完了。今色々動いています。



9月中旬 50万戸建、路線価評価320万、利回り50%(家賃はポールさんと折半)

無事決済完了。入居募集中。


10月中旬  60万ボロ戸建、路線評価1150万円!!!! この物件は共同担保提供作戦のためのもので放置するつもりだったんですが、ポールさんが秘密基地にするらしいです笑

無事決済完了。農転待ち。
そして下のアパートの共担となります。笑


10月末 富山市五福アパート約3000万、2棟+駐車場一括、利回り25%、ほぼ満室、融資特約なし

無事決済完了。と同時に一棟が満室に。もう一棟はポールさんとコラボしてます。春には埋めてくれるそうです笑


10月末 富山市中心部、再建築不可、ボロ戸建(風呂なし、雨漏り有、シロアリ有)、お金をいただいて取得できるか交渉中。数年後に前方戸建取得予定?

結局話まとまらず、、、放置プレイ実施中


12月  富山市五福、約1000万、市電徒歩3分、14部屋(風呂トイレ共同)+戸建、利回り37%、全空。融資特約なし
これはクリアできればホステルとして運用、出来なければ戸建部分を共有スペースとして大型(富山ではw)シェアハウス。
もしくは各部屋にシャワーブースなど設置し通常のアパートとして募集。

これは新築用の土地として活用することにしました。
内々の話ですが隣地も購入できることになりそうで、かなり良い案件になりそうです^^




あとは8月末にメインの法人の2期が終わったのでこの決算書を元に各銀行に金利交渉をしていきます。

現状で平均2.8%くらいの金利なので、、、


今新築案件を2つ平行して進めているため一旦金利交渉は止めています。
一つは富山駅徒歩5分の立地なのでどうしても取りたく、現金と共担を多めに出すつもりです。


ただ融資が厳しくなったのはひしひし伝わるので実際のところ五分五分、、、、

来週明けには何らかの返事が返ってきます。


これでどっちもダメだったらひとまずしばらくは新築は無理なのかなと思っています。

その時は金利交渉・空室対策・資産になる様な格安物件購入に注力して財務体制を整えようと思います。



あっあとですが、来週月曜に石川県芦原温泉近くでアパート決済です。
格安ですが僻地なのでどうしようか悩み中、、、、
また報告します!

2017.10.02 現状報告
ご無沙汰しておりました。

4月にブログを書いてから早5ヶ月、、、、

色々買ったり売ったりしてました!!

今ちょうど友人の結婚式でアメリカに来てて時間に余裕があるので、自分でも忘れないうちにブログ書いておきます。






7月末  100万以下戸建、路線価評価500万、利回り45%(家賃はポールさんと折半)

8月初旬  100万円戸建、路線価評価480万、利回り48万(家賃はポールさんと折半)

8月末日  福井僻地中古アパート、利回り65%、リフォーム後50%、これは1年前に一回話が出て即買い付け多数入るも売り止めになり、再販になった瞬間に色々な事情があって一番手で買い付けを入れることができた物件です。

9月中旬 50万戸建、路線価評価320万、利回り50%(家賃はポールさんと折半)

10月中旬  60万ボロ戸建、路線評価1150万円!!!! この物件は共同担保提供作戦のためのもので放置するつもりだったんですが、ポールさんが秘密基地にするらしいです笑

10月末 富山市五福アパート約3000万、2棟+駐車場一括、利回り25%、ほぼ満室、融資特約なし

10月末 富山市中心部、再建築不可、ボロ戸建(風呂なし、雨漏り有、シロアリ有)、お金をいただいて取得できるか交渉中。数年後に前方戸建取得予定?

12月  富山市五福、約1000万、市電徒歩3分、14部屋(風呂トイレ共同)+戸建、利回り37%、全空。融資特約なし
これはクリアできればホステルとして運用、出来なければ戸建部分を共有スペースとして大型(富山ではw)シェアハウス。
もしくは各部屋にシャワーブースなど設置し通常のアパートとして募集。


その他、売却を含めると毎月何かかしら売買してました。


4日前には5月に時期がずれて完成した新築アパート、最後の一部屋がついに埋まったとのこと。


なんだかんだ上手くいってます。



現状で担保が付いていない物件が銀行評価で2500−3000万分あるのでこれを活用して次の物件を買い進めて行きたいです。



あとは8月末にメインの法人の2期が終わったのでこの決算書を元に各銀行に金利交渉をしていきます。

現状で平均2.8%くらいの金利なので、、、


現状報告になってしまいましたがこれからもっと頻繁にブログアップしていきます!







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